第三百六十九章 傳說中的換地權益書
香江的房地產經濟發展，當然不可能是只有這一個區域發展，而是會一個地方發展之后，再帶動周邊區域發展。
比如上面所說的尖沙咀發展之后，帶動著尖東地區火爆起來，就是同樣的道理。
從房地產價格來說，也就是尖沙咀的房地產先漲價，然后帶動著尖東的房地產也漲價，再帶動更遠的地方漲價…于是到了最后，香江大部分的區域都會跟著漲價。
特別是現在的偏遠區域，即使是沒有中心區域漲價得多，但一個個新市鎮建造好了之后，可是也會暴漲許多的。
關鍵在于這些現在的鄉村區域，土地價格便宜啊！
故而買下來，囤地幾年，肯定就能有更大的升值潛力。
這里所說的偏遠區域，最主要指的就是新界這一塊兒。
在60年代，政.府已經陸陸續續的開始了對新界的開發，開始建立起了新市鎮。
因為這里的地勢非常好，又靠近油尖旺區域，香江島那邊的發展已經到了極致，沒辦法再開拓新的大片可以居住的區域了，所以新界就是香江想要大力發展的第一區域。
新界其實在現在來說，都是以農業為主的區域，大部分區域住的都是農民，根本沒有多少城市人愿意去那里居住的。
政.府在這里建造的新市鎮，多半是以公屋、基礎建設、學校、商場、醫院…等等為主。
在目前階段，也只有公屋這樣的東西，才會吸引許多窮人過來居住了。
通常來說，公屋的租金只有同等區域市場上出租房子的20左右的租金。
新界的房租就更加低了。
按照殷俊之前和魏小范、章嬸租住的那套屋子來算，如果換到了九龍的公共屋邨來租住，同樣的租金，每個人可以租到一套40平米的房子。
這對于單身漢來說，可能沒有什么，但對于一家三口人來說，就是一筆很不小的開支節省了！
有了這群窮人們的居住，才會給新市鎮帶來生機，才會有機會慢慢的發展成一個成熟的區域。
然后這么五六個、七八個散布在幾平方公里的新市鎮再用公路等鏈接起來，就又成了一個大片都市區域。
接下來的開發，便可以依托這個區域向四周擴展了。
只不過，香江政.府想得很好，但實現起來卻是非常的困難。
新界這邊實在是太偏遠了，就算是有人愿意來這邊居住，也都需要往油尖旺去上班，甚至走得更遠的港島區上班。
這樣一來，工作去上班實在是太辛苦了，一天起碼有五六個小時奔波在上班下班的途中，普通人都難以忍受，還不如貴點住上班的附近，然后多點時間睡眠，這樣工作起來也會有精神。
所以現在新界的新市鎮，基本上都沒有達到預期，在城里擁擠不堪的時候，這里的公屋申請人數居然還一直不夠，真是讓人瞠目結舌。
但是，殷俊知道，這一切都是只是暫時現象。
隨著地鐵的不斷開通，只要地鐵能到新界來，那么從新界坐地鐵，最多轉一道車就能抵達公司上班，時間花費肯定不超過1個小時，這樣的生活和工作距離差，就完全不是問題了！
來回兩三個小時的通勤時間，完全在任何的上班族的容忍范圍之內。
能快捷的上班，而房屋的租金卻只有私屋出租的20，只要不是白癡的人都知道該選擇惡言的地方！
這么一來，新界的公共屋邨就自然成了搶手的香饃饃，申請人數肯定會爆棚！
只要有人居住了，那么這一區域的商業發展就能繼續下去，就能形成一個成熟的商業區域。
接下來，私人屋苑就也可以在這個區域修建，賺取這些努力賺錢想要改善生活的民眾們的錢了。
普通人和成功者之間的差距，很多時候就是在于他們對于未來的眼光不同。
普通人只能看到今天的事情，而成功者能看到明天甚至是更遠的事情。
越是有能力的人，他們看到的就越遠，這樣獲得成功的機會就會更大，創造的成就也就更大。
比如說香江的這群華人地產商們，早在70年代初，就看到了這個發展的趨勢，于是他們都紛紛開始了一些布局。
這個布局，就是傳說中的“乙種換地權益書”。
1959年的時候，因為連降大雨，大水沖毀了新界元朗的許多河道，政.府想要征收農田來修河道。
可政.府征地是要有很麻煩的手續的，包括了土地的購買、賠償等等，沒有三五個月沒辦法弄下來。
為了盡快完成河道修復任務，政.府干脆就給農民們發了一封信，說我們今天占用你一塊土地，以后我們就賠你一塊更好的土地。
然后，政.府就給了農民一張土地換地權益書，這就是最初的換地權益書的由來。
后來政.府在新界征用土地的時候，就逐漸都開始了這樣的方式。
土地所有人在同意了政.府的征地之后，政.府就發給他們甲種換地權益書作為憑據，等到政.府那邊的手續辦好了之后，甲種換地權益書就會進一步生效，調換成為乙種換地權益書。
這時候的乙種換地權益書，就是可以拿來要求政.府給自己一塊土地的憑證了。
比如說，政.府在新界有一塊土地要賣，但是你恰好有這么大面積的乙種換地權益書，那你就可以去手里的乙種換地權益書跟政.府申請，這塊土地你就別賣了，直接補償給我吧！
政.府一看這的確是自己發下來的換地憑據，那肯定就會認賬，任憑別的開發商怎么垂涎這塊土地，怎么出高價，那都是要優先給乙種換地權益書的持有人的——這一點，在政.府方面是默認的規矩，輕易不能打破，否則以后誰敢相信你？是你說了以后還我一塊更好的土地的，我現在來拿了，你卻不認賬了？
可是！
通常來說，這樣的情況是不可能出現的！
一般情況下，征收農用地與批租建設用地的兌換比例是5:2；征用的建筑用地的話，賠償自然是1:1。
也就是說，政.府征收農民5000平方呎的農業用地，那么給他的可以做建筑用地的乙種換地權益書就是2000方呎。
政.府想要拍賣的土地，動輒幾萬方呎起，十幾萬方呎都不在話下，哪個農民手里有那么多的乙種換地權益書？
根本不可能嘛！
可是一個農民的不行，我十個農民的、一百個農民的、一千個農民的乙種換地權益書應該就行了吧？
因此，許多地產商就想到了這一塊兒，從70年代開始就有房地產商不斷的購買起了乙種換地權益書，特別是在80年代初的房地產火爆開始，更多的房地產開發商就花更大的手筆，收起了農民們手里的乙種換地權益書。
有些報告說起，70年代初的時候，幾大地產公司就大規模瘋狂的收購乙種換地權益書。
這個說法顯然是錯誤的。
首先第一個，70年代，所謂的新鴻基、恒基兆業、南豐地產等等公司，根本還才剛剛發展起來呢，就幾千萬、一兩億的價值，可用現金根本不多，你來跟我解釋一下，這么點錢拿去購買，稱得上叫做“瘋狂”和“大規模”的收購嗎？
況且，由于乙種換地權益書只是在新界發出的，也只能在新界使用，所以就算有人想到過這個事情，但是70年代初，油麻地、尖沙咀、旺角、九龍、中環、上環等等區域，那么多便宜的土地等待開發，我來你新界囤地干什么？
完全的浪費資源和浪費精力！
也就是在這兩年，當市區的房價越來越貴，房地產商人們手里的錢財越來越多之后，他們才開始慢慢的把注意力放在了乙種換地權益書上面，才開始了陸陸續續的收購。
其中最厲害最堅定的就是李照基李四叔。
恒基兆業作為地產四大家之中，發家最晚的公司，但卻后來居上，李照基憑借著恒基兆業直接排名香江富豪榜第二，原因有兩個。
一是在市區一層一層的收購老舊房子的產權，累計起來完整收購之后，就拆.遷這棟大樓，重新修建更高更好的大樓。
為了干好這個事情，李照基專門派人到美國、加拿大、澳大利亞的華人聚居區去收購他們的房產，因為那些人基本上都不回香江了，遇到有價錢合適的也就賣了——他們不大了解香江日新月異的環境，所以很多時候都是比市場價格低。
李照基因此累計了大量的房產證，到時候是自己修建還是賣給政.府的拆.遷，他都能大賺一筆。
二就是在新界大肆囤積乙種換地權益書了，恒基兆業在新界的發展是房地產四大家第一的，往往他們能拿到最好的土地，原因就在于這個乙種換地權益書的優先權上面。
只不過，李照基的恒基兆業要等到差不多2年之后才上市，而等到那個時候，李照基才會加大收購乙種換地權益書的力度。
由此也可以明白，其實在1979年的現在，是沒有多少人真正能夠下決心花大力氣去收購乙種換地權益書的。
相對于新界農民們手里的存貨來說，地產商們收購的，不過是小部分而已。
殷俊看過一個資料，在80年之前，農民們手中還有大量的乙種換地權益書，數量超過了數千萬平方英尺之多！
不是說地產商們不愿意收購，實在是農民又不是傻子，明知道這個是賺錢的東西，怎么可能賤價賣出去？
一方面是農民們不斷的在漲價，另一方面是確實一時半刻又看不到開發新界的希望，所以地產商們都沒有多大的決心去收購。
也只有李照基把恒基偉業弄上市了之后，手里有了充足的錢，才會大膽的高價購入乙種換地權益書，然后就成就了他在這方面的最大成就。
殷俊是讀過李照基請人給自己寫的傳記的人，所以在現在的香江，沒有人比他更能知道乙種換地權益書的威力，和它之后代表的那些如同黃金一樣昂貴的土地的價值。
之前是殷俊沒有錢來收購。
畢竟乙種換地權益書這種東西，你不收購個幾萬幾十萬平方呎的權益，根本就沒有什么用，還不如不收購。
殷俊希望的是來一個掃貨，用一種不間斷的，一往無前的態度把大量的乙種換地權益書拿在手里——在別人徹底反應過來之前。
要知道，別的房地產商可不是傻子。
特別是在現在地鐵已經開通的情況下，最多到明年，他們就能看到地鐵給香江人生活帶來的真實改變了。
一旦偏遠的距離不會形成障礙，那么新界這邊的土地就很有可能成為他們窺伺的肥肉。
殷俊這么大規模的收購，別人肯定會琢磨的。
特別是早就已經開始收購的幾家大地產公司，他們肯定會發現有什么不對勁兒，從而也加入進來。
但他們都不是一個人的公司，都需要和上上下下的溝通，然后還要調集資金，搞好關系什么的，這個反應時間就需要一段時間。
殷俊要做的，就是在他們反應過來之前，最好在三個月之內，就把大量的乙種換地權益書搞到手。
比起之前空想的來，現在殷俊已經有錢了。
每期720萬冊，一個月3000萬的稅前利潤，而香江的納稅是一年一交的，今年的稅款，完全可以到81年的4月份之前繳納，這就給了殷俊很多周轉的時間。
再加上11月開始的8個漫畫，一共800萬冊的銷售，按照平均8塊港幣一冊的價格，兩個月出版一集，平均下來殷俊一個月也能有1000萬的稅前利潤。
這么4000萬港幣，已經足夠讓殷俊持續的收購乙種換地權益書了！
更別說只要等到明年的6月，包船王和紐璧堅的九龍倉之爭就會落下帷幕。
甚至于這一世在殷俊的煽風點火之下，恒隆集團對于淘化大同的收購還能提前。
有了狠宰恒隆集團的這筆橫財，再加上手里不斷累積的資金，春節過后就能如愿以償的一路橫掃了！