第十二章 速度速度還是速度
“我個人和小孫沒有什么恩怨，我到現在也覺得如果把握好節奏，瞬馳能夠成為一家非常優秀的公司。
孫紅兵也能成為一個偉大的企業家。
所以2001年的時候我就提醒過他，要控制風險。
但小孫沒有聽進去，現在他要為盲目擴張造就的奇跡付出代價了…”
電視的畫面切給了另一組出鏡記者，萬銅的馮倫也在接受著采訪，
“瞬馳和萬可根本不能同日而語，這種黑馬其實是一種破壞行業競爭規則的害群之馬…”
就在今天，常山，當地最大的房地產商，發起了一份致業界書。
倡議書認為瞬馳攪亂了常山的土地秩序，導致了混亂局面，影響了常山的經濟發展，倡議全行業聯合絞殺瞬馳。
而后，記者對各大房企的采訪也一一的曝光了出來。
各個企業的領導人紛紛表達了對孫紅兵領導下的瞬馳的擔憂，一致認為瞬馳的粗暴經營不利于整個行業的正常有序發展。
一樁樁瞬馳在全國高價拿地的數據在電視里呈現了出來。
王師一臉愁容，“我替小孫算了一下，瞬馳通過高地價的投標策略攻城略地，截止到今年6月，瞬馳預交地價的資金已經在70個億以上。
而根據規則，明年一季度，他還需要再預繳80個億。
從資金流上看，除非有強大的財團…
銀行都不可能，他沒交足土地款，開發貸是出不來的。
只能是財團做后盾，否則他按期交付地價款是不可能的。
所以，在排除財團后盾的前提下，小孫他只能去和地方博弈繳款的期限。
這無疑會對全行業的市場規則和地方公信力造成絕大的破壞。”
“本臺認為，由于全國房地產市場，在今年以來，尤其是東部沿海主要城市房地產市場的不斷升溫，房價不斷上漲，造成了大量普通居民買不起房。
直接影響了城鎮居民家庭住房條件的改善，同時也影響了金融安全和社會穩定。
上漲過快的房價成為千夫所指，并且房地產過熱直接拉動了生產資料價格大幅上漲，宏觀經濟面臨新的全面過熱。
毫無疑問有‘天價制造者’之稱的瞬馳地產，是這輪房價上漲過快的重要助推者之一…”
電視上面傳來的聲音，讓孫紅兵氣得攥緊了拳頭。
這是將絞殺公然的擺在了明面上。
此時的王師，在隱忍幾天后，圖窮匕見，點名發難。
幾個地塊同時開拍，又被操縱節奏同時中標，讓他自己一點反應時間都沒有。
但這不是不能破解。
資金流靠什么支撐？
孫紅兵心里很有數，銷售資金回籠。
現在的問題是，依靠津門地產項目銷售回籠的資金，不足以支撐需上繳的土地款。
他本來是打算冒險賭博的。
賭地方上在收繳土地款時的態度。
交一部分，然后拖上一年再交，地方雖然有怨言，但最后款項是收齊了的，也好交代。
賬期嘛，大不了自己再付點利息。
但王師接受采訪的發言，直接點中了他的死穴，將這一切暴露大眾的視野下。
這下，哪個地方敢給他‘賬期’？
不往死里催，已經是夠仁義了。
此時的秦天川睜開了眼睛，讓人關掉了電視，而后緩緩的說道，“小孫，你碰瓷王師，實屬不智。”
孫紅兵聞言也只能苦笑一下，“我以為，在非市場力量上，我和他是一致的。”
此時，他再不明白是智柳捅了他一刀，就簡直是白癡了。
不過他也沒什么好說的，誰讓他自己酒后嘴賤呢。
秦天川嘿嘿笑著，“除非他離婚。”
孫紅兵聽著這話很是想笑，但看了一眼旁邊的卿云后，卻笑不出來了。
他來之前便做足了功課，知道卿云的身份，也知道秦天川之所以出現在華亭，是正帶著寶貝女婿在玩‘行萬里路’的養成游戲。
要是當初他娶了智柳的侄女…
孫紅兵晃了晃腦袋，臉上恢復了正色，誠懇的說著，
“秦董，我需要您的幫助，大概30個億，股權比例您控股都行。
給我一年的時間，我能過這一關。”
秦天川聞言有點意外，“一年時間？”
雖然他不涉足房地產業，但他家老二老三都有這方面的業務。
他很清楚，從拍下土地到規劃設計再到開盤銷售，一般起碼需要1年的開發周期，銷售完畢還需要再加上半年左右的時間。
面對秦天川的疑問，孫紅兵像是恢復了此前的自信，
“秦董，其實…房地產不是什么高大上的行業。”
他忽地笑了起來，指了指一旁的卿云，
“您女婿如果想做這個行業，他一定能成為這個行業的領袖。”
沖著正在擺出自謙表情的卿云點了點頭，孫紅兵嘆了口氣，
“其實，這個行業，只是數學游戲。
秦董，小卿，它的本質很簡單，就是一個公式。”
找服務員拿過紙筆，孫紅兵開始比劃起來，“一個樓盤的凈現金流取決于‘購買土地’、‘建造周期’、‘項目銷售’這三大模塊。
一個房產公司的凈現金流，取決于手上各樓盤的凈現金流總和。
也就是說，各個樓盤的凈現金流匯總到一起的速度，在一個規定的期間內，是一個房產公司年度利潤多寡的決定性因素。
那么實際上，房產公司的盈利能力，就等同于‘購買土地’、‘建造周期’、‘項目銷售’這三大模塊的速度。”
見剛剛孫紅兵牽了話頭，卿云也問出了心中的疑惑，
“也就是說，孫總，您認為公式里面，速度這個變量，是決定這個行業利潤多寡的決定性因素？”
孫紅兵笑著點了點頭，“是的，我知道，很多人說是杠桿的利用率。
但杠桿這玩意兒，整個行業里都是一樣的，能獲得貸款的渠道就那么多。
速度才是這個行業的唯一答案。”
此時的孫紅兵，其實挺感激卿云這樣的提問。
孫紅兵自己也算一方大佬，他很清楚大佬時間的珍貴，卿云的提問，為他爭取到了時間。
他心里很明白秦天川對這個女婿的看重，干脆為他詳細的解惑，順帶也向著秦天川詳細說明著自己的經營理念。
“瞬馳最重要的戰略基點就是對現金流的嚴格控制，把有限資金的使用效率提高到極限。”
他指著自己列出的三大板塊，“購買土地上，我從不和地方協商拿地，我所有的土地都是通過競拍方式拿到的。
而且我只拿生地，這些土地都是在城市的邊緣地帶或者規劃中的新中心。
生地，往往不被那些注重短期效益的當地開發商看好，競爭相對不激烈，而且有未來升值的潛力，基本上也沒有拆遷的遺留問題。
這就確保了我拿到的地，是無需再經歷土地整理階段，這為我節約了半年的時間。
因為是生地，我也有了后面和當地博弈的底氣，我如果遲遲不開發，他們也急。”
接過秦天川散過來的煙，孫紅兵心里笑了笑。
這一小局，他賭贏了。
秦天川果然對這個女婿很是栽培。
“第二便是建造周期速度。在這上面，我將普遍需要12年的開盤周期縮短到了6個月。”
說到這里他輕輕一笑，“去年9月，瞬馳在津門市塘沽區拍到了一塊40萬平米的地塊，從進場施工到開盤銷售，我只花了兩個月時間。”
聽到這里秦天川都呆了，一臉驚訝的問著，“小孫，你怎么做到的？
按照預售辦法，投入開發建設的資金要達到工程建設總投資的25以上才能取得預售證。”
他都不算建設工程規劃許可證、施工許可證的取得時間了，孫紅兵這兩個月拿到預售證的操作，太特么的極限操作了。
孫紅兵緩緩說道，“秦董，一般施工企業的毛利率，按照建筑規范的規定被核定是820，實際上基本都是8左右。
我承諾給他們20，但是要求他們全額帶資進場。錢是他們墊的，資金成本在他們，所以他們才是最前期工期最關心的人。”
卿云聞言訝然失笑。
他突然想起了幾年后那部叫做《奮斗》的青春偶像劇。
漏風小棉襖米萊就是這么幫襯陸濤的，讓她爸這個建筑商帶資進場。
孫紅兵笑了一下，“當然，津門這個項目是有一定偶然性的。
這個地塊本身帶著一定的任務性質，所以天時地利人和之下，我做到了兩個月。
但是，瞬馳在各地的項目，都是以6個月作為最遲開盤期限。
規劃、建造的時間縮短，讓瞬馳的獲利能力大增。
特別是在所謂的三線城市，比如荊州、榆次這些地方，我只需要投入幾千萬購地。
46個月就開盤收錢，一般開盤當天我便收回了所有的成本，剩下的全是利潤，也會在3個月內完成清盤。”
說到這里，他更加耐心的為卿云‘講解’著，
“瞬馳的商業模式就在于‘縮短從現金到現金的周期’。
現金流體現了一家開發商的實戰能力，為了順應瞬馳的全國戰略，我的預算從半年調整一次縮短到月，進而現在縮短到周。
資金管理上，我甚至做到了以天為單位。
每個項目的開工開盤時間、回款、現金調度，一切以天為單位，任何一個時間節點均不得有延誤的借口。
所有的業務開展全部圍繞現金流來進行，全公司統一調度資金。
這是內部控制，外部上面，我決定一塊土地的取舍，一是考慮低價，二是看付款方式的優劣。
拍下地塊后，我會極力的和地方商談降低首付款的比例和延長結算的周期，如果這方面有彈性的空間，我寧肯提高土地的購買價格。
這不是在敗家，而是我對整個房地產產業的長期看好，用眼前的利益來換時間。
因為無論我怎么買，在隨后地價快速上漲的過程中，我都是在便宜的時間入手的。
同時，因為有我的存在，地方也會非常的歡迎，因為我也間接抬高了周邊下一宗土地的起拍價。”
說罷，他笑了笑，“當然，我也承認，這是我攤子鋪的太大，太缺錢了導致的。”
而后他卻沖著卿云擠了擠眼睛，指了指公式，“但我相信，你會理解。”
卿云哭笑不得點點頭，“孫總，您可真是在做數學題啊，不斷的求極限。”
孫紅兵也是一個學霸，15歲便考入武漢大學水利專業（武漢水利電力學院），21歲當很多人大學都還沒畢業的時候，他便取得華清大學工學碩士學位。
他不繼續讀下去的原因，僅僅是因為當年對某個世紀工程投票結果不滿，認為學術界太無用了。
“是的，就是不斷的求極限，公式就擺在這里。
房地產的本質就是速度，現金流的速度，一個關于速度的數字游戲，不斷的挑戰安全邊界。
只不過，我沒掌握好這個平衡，所以出現了今天的困局。”
孫紅兵回答的很坦率，并沒有避諱自己陷入困局的原因。
卿云聞言心里卻是明白了過來。
如果僅僅從戰略本身而言，孫紅兵無疑是一個天才。
他一眼看穿了房地產產業的暴漲特質，然后以最快的速度和最科學緊湊的策略獲得了最大的成功。
2001年的瞬馳年銷售額不過8億，行業霸主萬可的年銷售額45億。
2003年的瞬馳年銷售額45億，行業霸主萬可是63億。
2004年的瞬馳年銷售額達到了100億，是萬可和富利的總和。
但是當時的王師一點都不慌。
就在這一年，瞬馳的危機全面爆發。
因為，這是一個明眼人一眼便能看見失敗的結局，毫無技術含量。
2004年瞬馳的輝煌，不過是在垂死掙扎，因為早在2003年7月，瞬馳的‘現金流方程’便沒有了正數解。
隨著負數的疊加計算，快速周轉下，資金池很快便會枯竭。
瞬馳的行業第一，是一場悲壯的登頂。
卿云拿起筆，開始在紙上算了起來。
倒也不復雜，在孫紅兵給定的幾個參數下，很快所需資金便出來了。
“29.6億。”
孫紅兵點了點頭，“大差不差，我算也是需要30億左右，瞬馳才能渡過這一關。”
秦天川聽明白了，也就是說，孫紅兵認為，此刻瞬馳終止一切拿地計劃，在足量資金的支撐下，他是有把握在一年之內，將手里所有的樓盤開發銷售完畢的。
瞬馳，也就自然起死回生。
秦天川搖了搖頭，“但你這樣做，在我看來沒有任何意義。
這么一來，一年后你把我的錢一還，你手里就只剩下幾個億現金而已。
當然，比起2000年你手里只有不到1個億的現金來說，增長的非常快了。
但房地產公司，最核心的競爭力是地，而不是現金。
只有現金，相當于是你把公司全部清盤了，重頭來過。
我且不說你耽誤的發展時間，幾個億的現金，按照你剛剛測算的土地價格趨勢，你在一線城市地都拿不起。”
孫紅兵聳了聳肩膀，“所以我建議您是增資入股，只要秦董你的資金在里面不撤走，一年后我就有錢繼續拿地。”
卿云笑了一下，“孫總，您這就說的不厚道了，實際上如果厚樸的資金不撤走，你根本無需停止拿地。”
他敲了敲桌上的紙，“我爸的資金一進來，從現在到明年一季度末的繳款期限，還有9個月。
你只需要不斷的在三線城市拿地開發，按照你的速度，可以滾上兩輪，足夠支付土地款了。
我算過，完全足夠，30個億，足以讓你不受這次危機的影響。”
孫紅兵此時有點懊悔把公式寫出來了。
最煩這種不用草稿紙直接心算的學神。
他嘆了口氣，為自己爭辯了起來，“可是秦董也不吃虧啊，是股權，瞬馳獲取的利潤，他也能按比例享有啊。”
沒等秦天川發表意見，卿云卻輕輕的說道，“可是，孫總，你怎么解釋前段時間剛成立的‘榮創’這家公司呢？
這家股權穿透后在你實際控制下的公司，擁有和瞬馳一模一樣的經營范圍，以及…
一模一樣的子公司架構。
凡是瞬馳有項目的地方，榮創同樣也有項目公司和物業管理公司的存在。
孫總，您這舉動有些耐人尋味啊。”
孫紅兵聞言目瞪口呆起來。
這是他成立起來的備胎公司，非常隱秘，連自己公司的絕大部分下屬都不知道，怎么遠在錦城的秦天川翁婿卻知道了。
有叛徒！
一定有叛徒！
想到這里，孫紅兵頓時心里一悸，這兩翁婿，不會是早就看上了我這塊肥肉了吧！
“秦董，小卿總，聽我解釋，這是誤會！天大的誤會！”
聽到孫紅兵開始叫自己‘小卿總’，卿云心里暗笑了起來。
恐怕，這是商業場上第一個這么稱呼自己的人。
好想合個影。
“我成立榮創，完全是因為我現在在籌劃上市。
保薦人認為我坐過牢，對上市構成了實質性障礙，要求我退出瞬馳的管理層，股權比例也要下降。
所以，我必須給自己留條后路，畢竟代持是有風險的。”
秦天川點了點頭，表示理解。
有的時候，上市的過程就是這么操蛋。
要求公司創始人退出公司管理層才能上市，這是何其腦殘的想法。
偏偏，指南就是這么要求的。
有過服刑記錄的人，不得擔任上市公司的管理層。
(本章完)