第490章 【執黑先行】

　　5月26日，星期二。

　　今天是五月期指交割的日子（預留三個交易日進行交割），也是林祖輝收獲的日子；

　　年初，恒金投資購買了10000張五月期指合約，買入恒生指數平均值為4400點，而今天開盤就是6100點。

　　也就是說，他投資了4.4億左右，今天收盤后，他可能會凈賺8.5億左右，回籠資金13億。

　　這筆資金可謂來得十分及時，因為他沒有錢了！

　　太不可思議了，他感覺自己總是在缺錢。

　　年初還有60多億的現金，結果購買海外信托銀行花了25億、沽空美元日元花掉15億的保證金（20倍杠桿，均點132.8點）、供股集資/認購債券花掉25億、支付仙女7億用于購置海外資產。

　　若不是期間有股息10億出頭（多間上市公司）、恒金置業的租金收益數億，恐怕他已經‘破產’了！

　　這種賺得多，花得多的日子，林祖輝已經過習慣了。

　　若是他有上百億的現金在手里，而沒有投資項目，他倒反而不舒服了。

　　今年沽空的美元/日元，如今已經跌至129點多，算是開始下跌，不知道還會不會反彈；

　　關鍵是，倘若今年跌至120點左右，他也未必會平倉，畢竟他可是在期待明年跌至100點左右。

　　所以，若是年底買黃金期貨，還得提前貸款一點。

　　現在的他，倒不需要考慮——貸款做金融的風險性了，畢竟他的美股市值、香港的置業、上市公司股份，數額都十分的豐厚。

　　想虧得傾家蕩產，也是不可能的事情。

　　“咚咚”敲門聲響起。

　　秘書李珂帶著陳斌，走了進來。

　　“老板，和匯豐銀行合作的那個項目，已經簽署了正式合約。今年年底之前，我們會完成清拆工作，明年年初動工上蓋工程。”梁真勛坐在沙發上，并匯報道。

　　林祖輝滿意的點點，這是新時代集團和匯豐銀行在地產上的第一次合作。

匯豐銀行位于香港蒲飛路23號職員宿舍舊地址地盤，計劃重建兩幢四十層高住宅大廈。該地盤可建總樓面面積約為35萬平方呎。由“新時代集團”負責整項發展，新時代集團計劃投資　　5億港元，作為補地價及建筑費用。整項發展雙方各占約五成權益，計劃在1995年可完成入伙。

　　不會賺太多，頂多每年30的收益，但畢竟是從長江實業手上搶下來的項目，還是讓人高興。

　　原來在今年四月，李超人正式卸任匯豐銀行董事，也宣布匯豐銀行和李超人的蜜月期結束。雖然不能說鬧矛盾，但至少也不會像以往那樣緊密無間。

　　當然，林祖輝自然不是頂上去的意思，他和匯豐僅限貸款合作、地產合作，遠沒有李超人和匯豐銀行的關系好，哪怕是現在也差得遠。

　　他也不需要和匯豐銀行關系太好！這次合作，雙方是有利益在里面——匯豐銀行渴望繼續和新時代集團合作（貸款），也渴望林祖輝的關系有助于他們重返內地。

　　林祖輝說道：“嗯，爭取明年年底和后年年初，將之全部售罄。”

　　陳斌點點頭，說道：“好的，等會我備注一下！”

　　林祖輝又說道：“明年我們要爭取出售300萬平方尺的住宅面積，一定要做好充分的準備和調度。”

　　其實，這是他在精打細算。

　　他知道，這一波港府打壓炒房，中低檔住宅市場只能說是微微上漲，而不是大漲；這就預示著，明年還有一波大行情，所以應該多銷一些住宅。

　　而到了1994年，港府怕是又得更嚴厲的打擊炒房的，再加上到時候香江地產進入到一個‘調整期’，下跌兩三成都是可能的事情。

　　前世李超人和李兆基的馬鞍山對決，便是樓價從5600港幣以上，最后3950港幣都在出售了（李超人頂爛市，并不是正常價格）。

　　所以為了更好的效益比，林祖輝一般會精打細算一番，即供應起伏一下。

　　比如說1993年供應300萬平方尺，那么1994年可以供應280萬平方尺就足以。

　　陳斌自然知道，老板擅長精打細算和把握好時機，所以也是深信不疑。

　　“嗯，計劃供應是沒有問題的！”

　　林祖輝思考了一下，說道：“最近因為內地開放，香江的工業樓宇價格不漲反跌，你可以讓人在觀塘搜尋一些可重建工業物業地皮和舊樓，并進行收購。這些重建地皮舊樓，可以作為一個土地儲備，以后可改建綜合大廈，相當的劃算！”

　　因為香江的工廠都遷往內地，所以港府早已經允許工業地皮，可建綜合性大廈，即寫字樓和廠房的兩種用途大廈。

　　現在香江港九地區，土地是越來越少了，所以若想多儲備土地，就多靈活起來。

　　陳斌問道：“倒是很容易找到合適的，不過我們打算投資多少金額？”

　　林祖輝說道：“8億以內吧！”

　　“好的，我知道了！”

　　也就新時代集團一個月的純利，算不得什么。

　　而且那可是半商業大廈，能撿便宜可是非常好的事情。

　　而在林祖輝看來，新時代集團賺錢快，花錢一定也要快，不能將錢留在手上太多。

　　過了一會，梁真勛也走進他的辦公室匯報工作。

　　首先，是美麗華酒店收購工作正式展開，預計花費29.5億港幣，并獲得34.5的美麗華酒店股權；

　　其次，美國傳回消息，已經購買微軟價值2.5億美元左右的股票。

　　對于這兩筆投資，林祖輝都是非常滿意。

　　美麗華酒店沒有什么負債，反而賬上還有5.2億的現金流，這筆錢可以啟動美麗華廣場項目（已經立項）；除此之外，還可以進行貸款，向內地進行投資。

　　新時代集團投資的美股，成本已經達到3.5億美元，目前盈利1500萬美元；按照林祖輝的預測，今后每年將保持35以上的回報率，直到2000年初，8年時間可以賺取80億美金以上。

　　這些錢，可以作為新時代集團在1993年1994年投資商業地產的一個‘保證’，好比雞蛋哲學，一個項目如果產生虧損和盈利低，另外一個高回報產業可以拉高整體的投資回報率。

　　當然了，對于投資美國商業地產，林祖輝也是信心十足，他一定可以抄底成功。

　　5月底，林祖輝來到京城。

　　他和京城官方連續簽訂三份合同，一舉拿下年初洽談的三個大項目，分別是：

　　王府井大街的東安市場改造工程，整個工程經過改造后，營業面積將達到150萬平方尺；建筑最高為10層、地下兩層，分多幢建筑組合而成；其中一幢作為‘東安市場’以中央收銀模式的百貨模式，其余為現代化收租的購物中心模式。雙方的合作模式是：東安市場以地皮入股，占股35；新時代集團承擔所有建筑費、稅費，占股65。整個‘新東安市場’工程預計1997年上半年完成，并投入營業。

　　毗鄰東安市場的‘王府井希爾頓酒店’（校尉胡同）項目，整個項目占地面積為20萬平方尺，此項目為新時代集團購買土地，并獨資擁有。

　　三里屯的中環廣場，占地面積為70萬平方尺，采用19幢低密度建筑（10層）組合的現代化購物中心，并打造時尚、潮流、藝術的風格街區，此項目為港資獨資。

　　三個項目都非常順利，交涉時間僅三個月不到，這和林祖輝的人脈關系和影響力息息相關。林祖輝本人可不僅僅是一個地產商人，他在內地的服裝工廠，用工人數好幾千人，是外資當中的制造業代表。

　　拿下三個項目后，林祖輝并沒有離開京城，而是繼續和京城官員進行洽談。

　　一間會議室里，林祖輝說出了自己的想法：“京城是華夏的首都，外國游客來華夏，基本都會來京城。近年來京城已經有不少新建筑，但如果城中心低矮的破破爛爛民房，實在有礙市容。所以，我想和領導們商量一下，對崇文舊城進行全面改造，新造現代化城市建筑。”

　　京城官員說道：“崇文舊城大概有200萬平方米（2200萬平方英尺），如此浩大的工程，光是搬遷都是一個大問題。人民必須安居樂業，否則就會出亂子。”

　　林祖輝馬上說出自己的想法，說道：“自然會考慮周全，我們新時代集團愿意和政府合作開發，采取邊拆邊建的方式。如此浩大的工程，可分多期進行建設，我們可以合作成立公司進行。在整個項目上，興建住宅、酒店、商業大廈等，統籌規劃。”

　　200萬平方米的改造工程，而且又是京城中心，購買地皮獨資建設，那是不現實的。

　　不說其它因素，光是一個搬遷工程，沒有政府來搞定，不知道要出多少事情。

　　而這個項目如此浩大，新時代集團進行分期建設和投資，也相當于在變相儲備土地。

　　新時代集團在內地的投資，也必須采用‘重視土地儲備’的方式，這樣才能將回報率稍微提高一下。他可是知道，內地項目的回報率只有815區間，賺不了快錢。但如果量大的話，還是非常值得的。

　　此次來內地，他除了簽署六份合同外，還得進行‘發展物業’（住宅項目）的投資。

　　因為收租物業（商場、寫字樓）的回報期限，實在太過漫長；所以在內地必須收租物業、發展物業，一起干。

　　發展物業兩年就可以開始出售期房，回籠資金；

　　賺的錢，就正好補上收租物業的投資。

　　京城官員們頓時對于這個項目非常看重，雙方進行了初步的洽談。

　　而考慮到京城這邊的形勢，林祖輝也是盡可能的表現出誠意來，真正的合作共贏。

　　最終雙方達成了一個初步意向，對合作雙方比較滿意。

　　當然了，這個工程不是馬上可以立項的，還得通過上面的審批，不過林祖輝相信問題不大。

　　這對城市的發展，非常的有利！

　　而啟動這樣的項目，新時代集團（華夏），其實也不用投資太多，畢竟是分期進行的。

　　林祖輝的內地之行動作很快，在魔都也很快簽署了三份合同，順便又洽談成功一副大型住宅地皮（300萬平方尺）。

　　回到粵省，又在羊城拿下一副800萬平方尺，打算分十年進行開發住宅項目。

　　在圍棋棋盤里，執黑先行是既定規則，也是微妙勝率。高明的棋手在執棋時運籌帷幄，但精明的棋手在開局之前就參透了升段積分的規則。不是一局勝敗，而是步步爭先。

　　新時代集團在內地的項目投資，就是如此布局，搶下拿下地段最好的項目。

　　而且，在內地開發地產，土地儲備非常重要，因為房價漲得快，土地成本越便宜，項目的回報率越高。

　　所以，林祖輝離開內地的時候，對陸東來說道：“你們團隊要繼續考察京城、魔都、羊城、鵬城、佛山等地的住宅地皮。有了好項目，就匯報給我，我好來考察！”

　　雖然說內地所有項目都是需要林祖輝肯定，但陸東來的團隊是必須將前期工作做好的。

　　“嗯，我們會隨時留意這幾個城市的土地市場，爭取今年下半年，能有更好更多的項目。”

　　林祖輝滿意的點點頭，內地項目看起來投資很大，其實投資的資金很小。比如價值600億的項目，實際只需付出120億港幣左右，還無需一次性拿出。

　　此時，新時代集團在內地的總計投資已經差不多200億以上的規模了。

　　比如魔都港，雙方合作的協定是未來將投資60億進行改造和升級，雙方五五分成，新時代集團注資10億港幣的現金，魔都港以資產注入。至于后續的投資，新時代集團也無需掏錢，因為港口本身是在正常經營的，有營收，還可以進行貸款。

　　一些住宅項目的啟動資金就更低了，現在內地的地皮非常便宜，拿下土地后，只需分期進行開發。拿出少量的資金，啟動第一期工程，接下來就可以貸款、賣期房進行開發下去。

　　總之，今年的新時代集團打算撥給內地30億港幣的資金，談下300億的項目都沒有問題。畢竟幾個中環廣場，只需先購買土地而已，而且占股只有六成。

　　下半年，林祖輝還會來內地多談項目，越是早投資，以后的回報率越高。

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