第451章 【地產和銀行的現狀】

　　八月份，港府頒布了七項打擊炒樓的措施，內容包括規定臨時訂金為樓價的5、在樓盤登記時每人只可登記一次限購一個單元、禁止使用授權書登記、設立抽簽撿樓程序等。

　　措施頒布后，售樓程序雖然已經好轉，但炒風并未收到明顯壓抑，樓價繼續急升。

　　在林祖輝看來，香江的樓價高漲，有港府三成的功勞。港府每一次都將官地放在地產高峰期進行拍賣，引得地產商競相報價，最終炒出一個天價，從而帶動了整個市場的上升。

　　還有四成的功勞，是香江的‘炒風盛行’引起的，大家都來炒房，自然讓地產商樂和和，房價不漲才怪。

　　剩下的三成功勞，才是地產商。林祖輝作為地產商，深知地產商的‘狡詐’。香江的住房單元缺幾十萬套，但地產商們并不會加大馬力供應。

　　例如新時代集團，旗下擁有大量的土地儲備，今年的住宅面積供應反而比以前少，只有260萬平方尺左右（約4000個住宅單元）。

　　這叫有地不起樓，有樓不出售！

　　畢竟，住宅均價都在2500港幣以上了，那么供應260萬平方尺，就相當于銷售了65億以上，僅發展地產的純利都有35億以上了（利潤高是因為地價買得便宜）。

　　故地產商不會增加太多的供應量，并不是不想多賺錢，而是做長期打算！

　　8月9日，星期五。

　　林祖輝的辦公室里，陳斌、梁真勛、陳曉芬三位地產高層，正在沙發上和老板開小會。

　　“財政司司長幾月份任期滿？”林祖輝突然問了一句‘題外話’。

　　三人面面相覷，似乎沒有關注過這個問題，還是梁真勛不確定的說道：“好像是11月份吧！”

　　林祖輝沒有怪罪三人，而是說道：“記得去打聽一下，我好像也記得是11月！俗話說新官上任三把火，財政司新官可能第一把火就是打擊炒樓！倒不需要樓市會下跌，只是謹防一下而已。”

　　三人點點頭，這個非常說得過去，八月份就已經打擊了，不過顯然力度不夠！就現在的房價，香江出現了不少批評的聲音。

　　當然了，香江大多數人還是希望房子漲價的，這一點林祖輝就知道！

　　陳斌試探性的說道：“老板的意思是，匯景花園那里在新任財政司之前出售部分單元？”

　　林祖輝點點頭，說道：“對，但是最好不要太提前，提前一周多差不多了！十月份的時候，3200元每平方尺應該沒有問題。你們好好的計算下時間，不要撞到財政司槍口了，雖然我們不怕他！”

　　匯景花園打算今年再放出900多個住宅單元，也算是目標很大了，所以林祖輝才特殊關照。至于那些兩三百個住宅的樓盤銷售，不至于引起太大的注意。

　　之所以如此，那是因為樓盤銷售很大一部分都是炒房客購買的！

　　“好的，我們一定算好時間！”

　　900多個住宅單元，相當于今年的2成多的供應鏈了，需要經過周密的策劃，不可能馬上決定賣，就可以組織出售的。所以提前布局，是很有必要的。

　　目前，新時代集團手中也有不少大型屋邨項目了，匯景花園（4100個住宅單元）、海逸豪園（4750個住宅單元，鶴園電廠1992年全部搬空，98年之前全部完成）、又一居（1900個低樓層高檔住宅，92年分批開售，95年完成）、荃灣的兩個大型屋邨6000多個住宅單元（98年之前全部完成）

　　匯景花園最先開售，就算是這樣，預計也要賺近100億，更不要說后面的項目了！

　　可惡的地產商！

　　接著，林祖輝思考起問題來，三人也不敢打擾老板。

　　他們知道，老板是新時代集團的指揮者，他的每一個決策，都是這個集團成長的根本動力。新時代集團為什么發展如此快，就是因為老板的決策非常精細，每一年的供應量，什么時候減緩樓盤動工數量、什么時候加大銷售等等，這些都是新時代集團勝利的細節。

　　其實，林祖輝在考慮：是讓新時代集團投資外匯呢，還是讓新時代集團投資花旗銀行的股票（二級市場購買）？

　　目前，美元/日元自六月中旬達到142點后，已經下跌至136.5點，現在沽空還來得及！

　　至于恒金投資的美元/日元沽空，平均沽空點已經在139.3點，總投資15億港幣加20倍杠桿，已經產生盈利了。

　　而花旗銀行的股票目前在9美元出頭一點，看樣子可能跌破9美元每股。若是讓新時代集團投資個1億美金，每年的收益絕對會很高，可能達到40以上。好像，在泡沫危機前，花旗銀行回報率達到30多倍，超過了富國銀行的十幾倍回報率。

　　若不是林祖輝的資金安排不過來，也輪不到新時代集團。再加上，他已經持股了大量的花旗銀行股票。

　　“梁董事，你安排一下，拿出1億美元去美國投資證券！準備好了之后，然后告訴我！”

　　“好的，老板！”

　　眾人倒已經習慣了老板的作風，投資金融產品，新時代集團一直有在做。至于區區8億港幣的投資，已經不算太大的投資了。

　　林祖輝的想法很簡單，明年還打算拿出10億港幣去美國購買寫字樓，采用首付兩成的方式，購買價值50億的寫字樓，大概相當于紐約曼哈頓的5幢30多萬平方尺的樓。

　　這個價格，只有中環的一半價格，因為美國這兩年寫字樓跌至低谷了。

　　經過兩個月的穩健經營，林祖輝驚喜的發現，國商銀行（香港）已經吸納了存款10億港幣出頭，雖然這里面大概有兩億多是朋友和合作伙伴支持的，但也足夠震驚整個業界了。

　　道理很簡單，國商銀行（香港）本身在兩個多月前的信譽是受損的，而每個月近4億的存款，幾乎是東亞銀行的水平了。

　　仔細分析一下，能取得如此輝煌的原因有三個：

　　第一，林祖輝本身的名人效應，他是世界華人首富，在香港人眼里是資金實力雄厚的大財團主腦，信譽非常好。

　　第二，林祖輝在‘國商事件’中表現，讓市民佩服，更讓他們覺得信譽有保障。

　　第三，‘存錢送食油’的拉儲方案，非常的成功。存款兩萬港幣，只需定期一年就可以獲得一桶食用油，這就變相的提高了利息。這樣一來，即不得罪同行，又可以拉到存款。

　　林祖輝沒打算讓國商銀行（香港）發展太快，而是要求的一個‘穩’字，只有穩定，他才百分之百的購買到港府手里的‘海外信托銀行’。

　　在出售海外信托銀行之前，港府會派銀監處和匯豐銀行（準央行）的專員進行審核，只有表現‘穩定、穩健’，港府才放心將‘海外信托銀行’交給林祖輝。

　　道理其實很簡單，港府也擔心所托非人，再次發生擠提。一家銀行擠提不可怕，就怕發生‘多米骨效應’，甚至威脅到港幣匯率（雖然是固定掛鉤，但依舊可能導致港幣‘不值錢’）。

　　會議室里。

　　林祖輝繼續強調道：“我們目前依舊是穩定壓倒一切，保持充足的現金流，應對可能突發的情況！我個人這邊，依舊隨時可以提供20億港幣的現金作為后盾。”

　　一眾高層真的非常驚訝，這位老板到底有多少現金啊！香江人都知道，林祖輝先生除了擁有幾家上市公司的股份外，還擁有一家私人投資公司，有人估計這家私人投資資產數百億港幣。

　　當然了，這也算不得什么，畢竟李超人的私人投資也有數百億；不過，李超人的私人投資都有負債，而林祖輝的私人投資公司負債卻只有16億港幣（投資花旗銀行）。

　　真正讓香港人震驚的是，林祖輝拿出了50億港幣的現金出來，這個就比較厲害了！畢竟李超人、李兆基、鄭裕桐這些人的個人投資，幾乎都會大量采用貸款來完成。

　　何昌鴻認真的說道：“原來的5000多名存戶，對我們的信心都非常強。一些人的存款到期后，都主動再次存在我們銀行，我們也通過媒體進行了宣傳。”

　　林祖輝滿意的點點頭，這一招確實不錯！

　　“壞賬追回的情況如何？”林祖輝詢問道。

　　MD，想起這事就氣人，一些海外的貸款收回，碰到了不少老賴。這讓林祖輝憤憤不平，他自己和債權人達成了友好的協議，分批支付債權人的債務，相當的爽朗。

　　反倒是欠國商銀行錢的借貸人，總是遇到老賴。

　　“有幾筆壞賬，借貸人看見我們準備打官司，主動表示分批償還，不過要求減免利息！”何昌鴻說道。

　　“答應他們，不過得再讓他們簽訂正式的還款協議！”

　　這沒有什么大不了的，和那些海外的借款人打官司費時費力，不到萬不得已，還是不要的好！當年，林祖輝自己也做過讓澳門四家銀行直接將本金都砍掉九成，不過那是公司瀕臨破產，實在無法償還的原因。

　　通過和高層的討論，林祖輝覺得國商銀行（香港）一切都走向了正軌：存款穩定、持續的增加、原儲戶選擇信任、壞賬收回情況樂觀、債券人沒有鬧。

　　除此之外，發放貸款也開始有條不絮的進行。由于有林祖輝的資金擔保，國商銀行可以按照擔保的數額，進行‘超常發放貸款’，以此獲得盈利。

　　這次會議，林祖輝并沒有大談發展，談的最多就是穩定。就算以后將海外信托收購，并整合后，他也不會讓銀行跨越式發展。

　　他做銀行的根本目的，是方便自己發展‘投資銀行’，以后在國際金融產品中，信息更靈敏，交易渠道更多。