第197章 【合建商廈】
下午，林祖輝來到沙田馬場的VIP會所。
“彤叔！純哥！”
鄭氏父子還真是親密，走哪里都在一起，林祖輝心里忍不住想到，難道看美女也在一起？
但是可以肯定的是，鄭家純絕對不會在這方面上，偏袒他的媽媽！
別看鄭家純平常很低調，前世收購亞視后也沒有傳出什么緋聞，但卻大逆不道的和大劉前女友王律師勾搭在一塊，而且還生下了私生子。
那個王穎妤是真丑！
其實，到了鄭家純這個地位，美女唾手可得，相反開始可以接納一些富有靈魂而有才華的女人。
王穎妤雖然丑，但別人不會干涉鄭家純的家事，不會去鬧；重要的是，她本身就是大律師，對鄭家純還有一定的幫助。
所以，也是可以理解的。而且鄭家純，還將王穎妤所出的子女寫在鄭裕桐的訃告上，可見是真心喜歡別人，而王穎妤也接手了新世界的法務。
“阿輝！”
幾人一見面，就熱情的招呼起來。
不一會，這個圈子又來了幾個人，潘迪生、林建岳等。
不過很奇怪，大家都主動將主位讓給鄭裕桐和林祖輝，就好像在說這兩位才是一個咖位的人。
林祖輝自然理所當然的接受，這些二代要想和自己一個咖位，至少也得接了班才好說。
而鄭裕桐平常也是喜歡提攜后輩，和后輩們一起玩。
大家在會所的餐廳坐下后，一邊喝著下午茶，一邊聊了起來。
“早上我一看報紙，全是關于你的消息，你現在可是威水香江啊！”鄭裕桐欣賞的說道。
林祖輝卻是很謙虛：“媒體們搏眼球而已，我都快成為債王了，銀行都差點派人二十四小時蹲守我了，那里還敢引以為榮。”
鄭家純卻一臉羨慕的說道：“不及四成債務，你擔心什么，這次你可是買了兩幢優質物業（華置中心），債務高點怕什么！”
鄭裕桐眼睛看了兒子一樣，警告的說道：“你可不能學別人，阿輝那是可以在其它地方找錢！”
他這個人有兩個特點：一是不喜歡收購別人的公司，認為這是奪人財路；二是不喜歡欠銀行太多的債務，覺得欠人錢總是不太好。當然了，鄭裕桐喜歡大項目也是真的，新世界中心、會展中心現在都是價值50億以上的項目。
不過也有例外，鄭裕桐在前世收購置地的問題上，異常的積極。
鄭裕桐聽見老子的話，不得不點頭答應，他是他老子的跟班，奉他老子的話為圣旨。
其實，他心中的小宇宙只是被隱藏在內心，等他一上臺，（前世）便立馬開始惡意收購，大肆舉債購買物業。躲在背后的鄭裕桐心想，自己要是剛退休又重新上臺，豈不是一點面子不給兒子，培養那么多年的接班人，也豈不是顏面掃地，以后還如何接班，只能由著鄭家純了。
聊了一會，潘迪生笑著說道：“阿輝你不是投資了六福珠寶嘛，看來你真是喜歡彤叔，打算也做珠寶大亨啊！”
很明顯是在調侃，林祖輝回敬道：“怎么，你也打算和我打官司嗎？”
原來，潘迪生最近在和恒和珠寶的陳圣澤打官司，而陳圣澤原本籍籍無名，只是一家中型珠寶商，最近名氣大震。
“切，我可不敢惹你！”
眾人哈哈大笑，林祖輝確實有點‘惡名滿貫’，但大家知道，林祖輝的‘惡名’都是來自商場上的正常競爭而已。
林祖輝不經意間的看看林建岳這個小胖子，心里忍不住為他感到悲哀；他雖然沒有和林祖輝結仇，甚至兩人也是認識的好友關系，但林祖輝已經將他的女人和家業給霸占了。
當然了，這可是挽救林百欣家族！
前世，亞視和富麗華酒店讓這個家族虧了不少錢，而鱷魚恤嘛，林祖輝更是勢在必得。
他記得鱷魚恤是在明年九月份被林氏家族收購的，而林祖輝只需要在明年上半年完成布局就行！主要是他現在資金不足，只能等年底期指合約結算后，才重新開始布局。
可以預料的是，別看他賺錢賺的厲害，花錢花的也厲害，恐怕真存不了幾個錢！
鱷魚恤光收購費就需要10億以上，如果要發展，還得拿出10億出來，一來二去就是20億！
當然，林祖輝這一次依舊選擇杠桿操作。
反正在‘八七股災’前，以及股災中，他可以獲利50億以上的規模，不怕花錢厲害一點。
看完馬賽，林祖輝等人正準備離開的時候，一個帶著眼鏡的瀟灑男迎了上來。
“彤叔”
“是志銘啊！”
林祖輝也認出了來人，正是葉玉卿的哥哥葉志銘，這可是香江的名人。倒不是說他財勢有多大，而是他的傳奇經歷很讓人津津樂道。
葉志銘1960年在西貢炒賣及租售游艇，后做假發銷美國，賺過百萬；之后搞石油生意，結果全盤虧損。
70年代，他以四萬元搞“BANGBANG”牛仔褲，建立逾十億王國，76年再搞BANGBANG電影公司，制作《跳灰》等影片；但沒幾年，BANGBANG周轉不靈，葉志銘只好賣盤予邱德根及陳松青。
1981年，搞北海漁村獲利，再集資千萬搞橋咀島度假區；而這個橋咀島度假區現在經營很不善，估計一百萬都賣不出去。
可以說，葉志銘屬于商圈五起五落，更是堪稱娛樂圈商界梟雄。
葉志銘還有個特色，那就是當年和鄭家純、趙曾光玩牌九，幾百萬輸贏一點都不在乎，可謂視錢財如糞土的人物。
“林先生，你好，我是葉志銘！”葉志銘一見林祖輝和鄭裕桐走在一起，其余諸如鄭家純等人只能落后一個身位，那里還不知道誰這么年輕，就有這個牌面了。
“葉生，我聽說過你，屢敗屢戰，很傳奇！”林祖輝引用成大事者必讀的《曾國藩》中的一句話。
葉志銘聽聞之后，果然感覺到很榮耀，高興的拿出名片。
一般來說，林祖輝不會給人自己的名片的，不過不知道為什么，他今天鬼使神差的拿出自己的名片回贈給葉志銘。
“改天聊！”林祖輝臨走還客氣的說道。
“好的林生，你忙！”葉志銘更加客氣。
他雖然比林祖輝大一倍，但香江只看財勢，林祖輝有財有勢，現在已經都是十大財閥、四大家族掌門人的級別了。
此時，林祖輝取得的成就，早就超過前世大劉取得的成就了，股災前進入十大財閥都足以了。至少可以擠掉邵老六和陳曾熙家族，排進前十的存在。
林祖輝控制在五家上市公司，全系市值近100億，可謂威水香江。
在財力增長的同時，林祖輝勢力也在擴大，利用萬輝傳媒，他入職多個社會組織的核心，結交港府的重要人物，早已經不可同日而語。
葉志銘離開后，鄭家純提醒道：“他若是讓你接手度假村，你可得考慮清楚了，我在那上面可虧了不少錢！”
林祖輝笑笑道：“自然沒有興趣他那個度假村，我倒是看中他在娛樂圈的實力！”
潘迪生一聽，問道：“你有夢工廠電影公司，今年票房就高達近9000多萬，居然還看得起他那個電影公司。他的電影公司就拍一些小制作，你不是最看不起小制作了嘛？”
夢工廠只是交給德寶管理，實際老板還是林祖輝，他隨時可以收回管理權，故潘迪生才這樣說。而潘迪生當初花3000萬買下四成股權，憑借《英雄本色2》、《富貴逼人》就已經賺回去很多了，所以他對林祖輝是真佩服。
“夢工廠可以試著去唱片業發展下，到時候正好合作一下大家，到時候潘哥你一起來討論一下！”
“好，沒問題！”
和林祖輝做生意，那屬于穩賺，在香江業界有這個說法。
一行人邊走邊聊，然后又找了個飯店吃完晚餐，才分道揚鑣。
鄭裕桐也不嫌棄一群小朋友，和大家聊得不亦樂乎。
新的一周開始。
林祖輝的影響力持續火爆，旗下六家上市公司大幅上漲，而恒生指數也突破至2500點，股市正大熱。
就連一度被業界唱衰的‘國泰城市酒店管理’的市值也重新回到6億，而且后市走勢強勁。
沒有人再質疑林祖輝的賺錢能力，新時代地產和華人置業的年利潤，已經讓所有人閉嘴了。
新時代地產的辦公室，林祖輝正在等待手下那匯報工作。
不一會，負責發展地產業務的陳斌來到林祖輝的辦公室。
陳斌正是年富力強的年齡，在林祖輝沒有入主新時代地產前，他就是負責新時代地產的發展地產業務；不過哪個時候，新時代地產正風雨飄渺，旗下樓盤全部因為資金問題而爛尾，就連陳斌也處于待業狀態。
林祖輝入主新時代地產后，本質上是看不上原來的管理層的，不過陳斌非常聰明的第一時間靠過來，并協助林祖輝掌控公司。
就憑這一份功勞，陳斌這幾年水漲船高，負責新時代地產的發展業務；要知道，如今新時代地產在建樓盤12個，合作樓盤3個，每年供應的住宅可排進十大地產。（市值肯定是可以排進，但新時代地產市值水分很足）
陳斌見老板慢慢品茶，他也先是品了一口老板助理泡的茶，才不緊不慢的說道：“老板，我是來向你取取經，明年我們投入樓盤的數量，是增加幾成，我好制定一下計劃？”
公司大方向，都在老板手里，所以陳斌此舉無可是非，林祖輝也不會責怪他沒有領導意識。
“三成吧，稍微保守一點，反正后期可以視情況再增加或減少！”林祖輝很快有了答桉。
‘八七股災’對地產影響力不是很大，而且林祖輝也很重視‘貨如輪轉’，倘若‘八七股災’后，香江地產短暫性的陷入地產萎靡，林祖輝會毫不猶豫的下令公司旗下樓盤‘減價出售’，稍稍‘頂爛市’一下也無妨，只需一般的利潤放出去，回籠資金是第一要素。
陳斌點點頭，說道：“好，那我去制定一下新的一年，我們樓盤開工計劃表！到時候，拿給你過目。”
“恩。待我們這批六億資金買入地皮和舊樓后，明年我可能還會尋求一次貸款，繼續購入地皮和樓盤，以保證我們的工業原料充足。”
“老板高明，我們目前的債務率僅三成不到，確實可以再次貸款！”
陳斌想想都覺得老板很厲害，此時新時代地產的資產值高達60億，而債務才17億；債務額度雖然沒有降，但債務率卻是大大降低了。
陳斌離開后，林祖輝突然想起來，新時代地產系還真有一個在股災前減磅債務的方法。
那就是：股災前，拋售華人置業和國泰城市的股票。
比如，目前新時代地產持有華置和國泰的49股份，完全可以拋售19的股份。
這樣也不擔心有人狙擊，道理很簡單，股災結束便接回一部分，維持在45以下就夠了。
同理，華置和國泰也可以股災前減磅，股災后接回來。
這樣一來，一賣一買獲利不菲！
下午，王啟霖帶著兒子王晉初來到林祖輝的辦公室。
“王叔，大哥，你們可是無事不登三寶殿？”林祖輝陪兩人坐在沙發上聊了起來。
王晉初是他的大舅哥，回港差不多一年了，一直在高升地產學習。說起來王晉初能放棄外面的花花世界，回港幫助他老子，還有林祖輝的功勞。
回港后，王晉初再也不懷念國外了，林祖輝還給他介紹了潘迪生、鄭家純那一幫富二代，也算擠進了頂級二代圈子了。
王啟霖說道：“你還記得我在北角電器道并樓的那塊地皮么？”
“能不記得嘛，我還在那個項目上過幾天班呢！”
那個項目本身是林祖輝提出來的，若不是林祖輝提議，王啟霖搞不好就損失了一座商業大廈了。
王啟霖點點頭，笑著說道：“經過近兩年的努力，電器道的業主全部同意了出售！那副地皮原本是15000平方尺住宅用地，現在電器道并樓成功，就再加上18000平方尺的商業用地。我們只需申請宏安道的住宅用地改商業用地，就可以蓋一幢20多層的甲級寫字樓，擁有50萬平方尺的收租物業。”
林祖輝點點頭，寫字樓蓋多少層，以及占地面積多少比例，都是要根據規劃處來決定的；不過規劃處又是根據那附近的建筑物等各種因素，來決定的。
那副地皮蓋一幢50萬平方尺樓面的甲級大廈，是沒有問題的，因為三面是街道，相當于無遮擋物，地積比可以適當的提高。在建筑條例中，單邊、雙邊、三邊就意味著地積比的多少的問題，所為單邊，就是只有一邊是無遮擋物建筑。
還有一種情況，中環的土地更是可以地積比無限拔高，大廈挨著大廈。比如林祖輝旗下的娛樂行大廈，占地面積僅5800平方尺，那就是一層面積就可以達到5800平方尺左右，而且還能修到32層高。否則，前世這幢大廈也不至于最高價值高達80億。
而娛樂行的地理位置是客流量高的地方，也影響了其價值。
“所以，你有沒有興趣參與合建，我們兩家公司合作，建成一流的大廈，然后用于收租！”
林祖輝臉上一喜，雖然北角的寫字樓不及中環、灣仔、銅鑼灣等地，但好歹也是一幢50萬的寫字樓。
“當然沒問題，正求之不得呢！”
王啟霖點點頭，感嘆道：“當初若不是你提醒，我也沒有決心花費近兩年時間去并樓，甚至可能都不會想到將電器道的樓宇并掉。雖然期間確實很多困難，但并樓成功后，我差點一夜沒有睡著。”
可不是嘛，將電器道并樓成功后，其價值可能近十倍開發宏安道的住宅部分。
一幢優質大廈，更是地產商的夢想！
王啟霖做地產商多年，更是如此。
如今他不僅成為中型地產商，財富較認識林祖輝之前，升水了一倍多，更是可以很快擁有一幢總部大廈。
他不僅視林祖輝為女婿，更是視林祖輝為貴人！
“這幢大廈以后是高升地產的總部大廈！”林祖輝笑著說道。
王啟霖點點頭，說道：“對！找你合作，也是考慮到這個項目地皮、建筑費等，差不多要投資5億，獨家承建，風險太大。”
壓根沒有風險，不過王啟霖是老牌地產商，很喜歡分散投資；一個項目虧本了，還有其他幾個項目賺錢，這樣萬無一失。更何況這是收租用的商廈，回本期限很長。
接下，雙方簡單的商量了一下合作股份比例，新時代地產占三成權益，高升地產占七成權益。雙方先合組一家公司，然后按比例注入資金，買下王啟霖的地皮，再接下來就是新公司補地費、承建。
至于建筑費，自然暫時是通過貸款解決！
不過因為后期是用于收租，所以雙方公司都還得安排資金償還。
這也是為什么王啟霖愿意拿出來分享的原因，一筆5億投資的項目，又不能出售，他確實很難承受。
實際上，假設是一幅北角占地3.3萬平方尺的商業用地，其價值將在2億以上。
如今，這幅地皮就算加上補地費，總費用也不到1.5億，可謂劃算之極。
難怪李兆基那么喜歡并樓，有的甚至花個四五年以上才成功。
這個項目林祖輝已經想好了，由新時代地產參與合作，等建好之后，再高價賣給華人置業那三成權益，用于收租之用。
王啟霖和王晉初離開后，林祖輝又叫來了正好從外面回來的陳斌，并告知了他這個項目。
“目前，我們公司還沒有開發商業樓宇的經驗，這次正好從中吸取經驗，并組建一個強大的隊伍。因為，很快我們也要完全屬于自己的摩天大廈。”
作為地產商，只有大項目才有成就感，林祖輝心里如是的想到。
摩天大廈、商業綜合體、會展中心、大型屋邨，這些都是林祖輝的近幾年的目標。當然了，等自己的根基打牢了，他不介意將資金去投資到一些科技產業，前提是他有足夠的實力去‘浪’。
陳斌心情略顯激動的說道：“恩，我會盡快組建好團隊的！”
他是建筑專業出身的科班人才，相比林祖輝，恐怕更將建筑視為自己的生命一部分。
林祖輝點點頭，說道：“明年，我們也該擁有自己的建筑公司了！”
陳斌臉上充滿了驚喜，老板這樣說，肯定是選好了目標收購，就是不知道是哪一家！
他沒有多問，這涉及到太深的秘密了。
“公司越來越壯大了，我們甚至都要進軍內地了。兩年前，我們還是一家瀕臨清盤的地產公司，真是有些不可思議！”
林祖輝澹澹的露出笑意，心安理得的接受奉承。
“都是大家努力的結果！這次我會讓人事部招募一些高級職員，擴充你們發展物業部。”
“是！”