第五五四章 危機
全球性質的金融危機終于還是到來了！
首當其沖受到影響的就是進出口加工行業和外貿行業。許多外貿加工型的企業直接就宣布破產了，許多外貿訂單也陸續被取消或者流單了，一時間風聲鶴唳，草木皆兵。
這期間，影響最大的就是沿海的一些代工廠，尤其是灣灣的一些代工廠，他們直接借口回灣灣開會商討對策，然后就再也不回來了。
國家可能還在醞釀四萬億的投資計劃。
但是民間已經展開了自救，號稱灣灣經營之神的王大佬為了處理這場危機，已經累死在美國紐澤西短丘市了。
陳明亮知道，接下來遭遇的困難還有很多，但是最明顯的就是國內的房地產行業了。
在國家激勵政策出臺之前，銀行會率先主動收縮銀根的，到時候很多地產公司都要遭遇強行割肉來還債。
而陳明亮的地產公司和關聯公司全部扎根在京城，這里正是地產泡沫破滅的重災區。
這個真的需要未雨綢繆。
陳明亮很懷疑，老金他們真的做好準備了嗎？能不能挺過這波災難？
學金融的就容易想的多，亮哥果然坐不住了。
“我們這些年一共開發了多少樓盤，已經交付的有多少？已經賣出的有多少？，還有多少是沒有賣出去的？”
陳明亮突然對房地產公司的經營狀況關心起來。
在地產公司召開的這次調研會規格很高。
不光有陳明亮的這些同學和學姐，甚至還有許多社會知名人士，如制藥廠的地中海學長，搞購物網站的杰克馬先生，甚至連搞社交媒體的薪浪的CEO曹先生也過來了，曹先生曾在著名的世界五大會計事務所之一的普華永道公司擔任資深經理，相必他對金融危機也是有自己看法的。
大家一起群策群力嘛。
老金自覺把企業經營的還不錯，壓根沒有嗅到金融危機的嚴重性，不過一貫受陳明亮穩健風格的影響，他覺得公司運轉的非常健康，反倒覺得陳明亮是不是有點小題大做了。
畢竟是老板的要求，最大！
“到目前為止，我們所有已經入市的樓盤和正在新建的項目加起來一共有26處。當前累計完成住宅銷售11790套，已經交付9465套，尚未交房的有2325套，兩者合計總面積120萬平；手上空余未銷售尾盤房源1756套，合計面積15萬8千平；當前尚未開盤的在建項目有9處，預計可開發成住宅7650套，可成交面積68萬平。”
“目前公司賬上的資金非常充裕。各開戶行共有現金143億，各家銀行授信合計350億，公司債務壓力并不大，各類長期和短期的貸款合計約779億。”
“當前在建的項目如果全部完成開發的話尚需投入資金102億，如果統計公司資產的話，即使不算無形資產，按照當前京城均價為1.8萬，我們尚未完成銷售的房源面積有84萬多平，價值約1500億，即使扣除銀行欠款和各項需要投入資金，我們公司現在的凈資產也超過了700億！”
“因此，我覺得我們公司的資金狀況是非常健康的，而我們每個月需要支出的費用極其有限。
不考慮賬期拖欠的話，每個月需要支出的項目即使包含建設成本和銀行利息，加起來也只有17億多一點。
也就是說，即使不動用銀行授信，我們賬上的自有資金也足以支撐我們當前所有的項目都能順利結束。”
“我們已經拿地但是尚未啟動的項目還有16處，公司累計已經投入63億，這些也是我們正常積累的庫存土地，之前上面所說的那些資產規模和銀行貸款并不包含這部分。”
原來地產公司竟然真的這么有錢！
所有人都很驚訝，包括還在艱苦奮斗的杰克馬，他以為自己公司發展的很好呢，還想跟陳明亮的公司一較高下呢，現在徹底沒了想法。
原來，還是地產公司賺錢啊！
這才是中國首富吧！
杰克馬的電子商務公司只能說估值還不錯，而估值是不能套現的，但是陳明亮的這些資產都是可以折現的凈資產呀。
老金還真的是個人才！
地產發展的也是真瘋狂，這才幾年的功夫，搞房地產真的比開印鈔機工廠還可怕。
不過這些資產都是放在各個關聯公司旗下，而這些公司具備了房地產開發的資質和經驗，就是將來不想從事這個行業了，把殼一賣，又能大賺一筆。
到了陳明亮表演的舞臺了！
他立刻下令，要求地產公司做到以下幾點：
第一，所有銀行貸款，尤其是短期貸款，立刻申請延期，至少要延期到2年以上，能夠延期5年最好，不要在乎那點利息。
第二，所有銀行授信立刻貸款套現，將來是現金為王，能夠把錢拿在手里比什么都重要。
第三，各項應收賬款要第一時間收取，沒有售出的房子反而不用太著急，沒有開發的地塊減緩開發速度。
第四，其他分公司也要聚攏資金，能夠貸款的一律貸款，可以各公司之間互相擔保。
雖然陳明亮不在江湖，但是還好，這些人的執行力還不錯，沒有誰真的挑戰陳明亮的權威。
一個星期過去，別的公司不論，地產公司賬上資金已經超過了400億，真的可以辦好多大事了，而且銀行貸款短期債務只有160億了，其他都是兩年以上的貸款合同。
現在賬上資金即使還掉這些短期債務也有足夠的空間進行其他騰挪了。
進入10月底，冬天還沒來，但是地產的寒冬到來了！
如同之前預料的那樣，銀行突然不給地產公司審批新的貸款了，就連陳明亮那些地產公司的授信也全部收走了，貸到款就是賺到了，沒有完成流程的一律終止，授信全部取消。
而且，那些沒談攏的短期債務，銀行不同意延期了。
甚至，有些長期貸款，銀行也催收了，他們希望寧可自己支付違約金，也希望陳明亮的公司能夠提前還上債務。
這怎么可能！誰會傻到自己把頭往鍘刀底下送。
幸好，地產公司的自有資金已經非常充足了，能夠很好的頂一頂。
但是，京城的其他地產公司那可就真的頂不住了呀。
很多人搞房地產，那是完全的空手套白狼，甚至只要能夠出的起拍賣保證金就可以了。
他們拍得地塊以后就可以做兩步動作：
第一步，向政府申請把土地出讓金延期和分期支付，有些厲害的開發商竟然可以分5年期8年期來支付這筆錢；
第二步，拿著地塊審批文件向銀行貸款，等貸款放下來了，支付一部分給政府，支付另一部分給承建商，運作好的話，自己還可以剩下比較多的錢作為下個項目的土地拍賣保證金等運營費用。
地產公司的規模就是這樣瘋狂擴張的。
陳明亮的地產公司不是這樣，但是他們的那些關聯公司就是這樣處理的。
只不過，土地出讓金他們還是出得起的。
地產圈盛傳，這個玩法是陳明亮發明的，只是他自己沒有去用而已。
現在，銀行突然不肯再出錢了，很多地產公司立刻到達破產的邊緣。
怎么辦？
手里有多余房子的話趕緊開賣唄。
清庫存真的比什么都重要。
陳明亮的地產公司就處理的很好，游刃有余。
他們手里還剩下1700多套房子沒賣呢，至于空余的商鋪就更多了，他們基本沒賣，全部算物業商管公司的資產，只搞自營出租。
這部分資產也沒有算進地產公司資產里，因為，商管公司是出了錢從地產公司手里買來的，只是購買價不貴而已。
地產商開始割肉了。
當月，京城房間從1.8萬降到1.5萬。
而且還有繼續下降的空間。
一些尾盤直接8折出售。
說是尾盤，其實至少有1/3以上的房子沒賣出去。
陳明亮當然知道，現在的房價并不高，當前的房價均價還沒到2萬呢，遠遠不是終點。
盡管，現在房子的價格已經有些另普通人難受承受了，但是京城房價仍舊有著10年的增長期。
居民的收入是追不上房價增速的！
就跟“前央視電視主持人”小撒說的一樣，他畢業的時候房價可貴了，要6000一平呢！買一套100平的三居室居然需要60萬！而他那時候工資有多少，頂天了3000。十多年后，京城房價已經6萬都不止了，不僅房價漲了，工資也漲了呀，現在的工資，怎么說也有3500了呀。
房價高真的怪地產商嗎？
土地出讓金都是讓誰給拿走了？
銀行貸款難道不要利息的嗎？
銀行貸款難道只有利息嗎？
沒有擔保公司為你擔保，怎么可能會有銀行貸款給你？
而擔保公司又是哪些人開的呢？
這個事情就不可說了，一查能捅破天，和諧號已經以250邁的速度沖過來。
房價嘛，總的來講它和建筑成本是沒有關系的，它受市場供求關系影響，它和經濟社會的發展水平相適應。
房價的高低取決于該地區對外來人口的吸引力。
土著都是有房子的，即使沒有，拆遷之后也就有了，他們不會買房子，買房子的永遠只有外地人。
所以省城的房子才會很貴。
其實國內一直都不缺房子，也不缺少可以修建房子的土地。
未來，房子已經成了資產沉淀的一種方式，就跟以前的地主老財喜歡把銀子融化了丟進地窖里存起來一樣。
如果把所有的空房子都拿來住，一個城市可以3年不用建設新房子。
早就有專家說過，想整治這些很容易，和一些發達國家的做法一樣就好了，空置的房子征收空置稅，或者空置的房子可以逆權占有，估計房產市場立刻就要崩盤。
陳明亮才不管這些呢，他躲在自己的雙清苑里繼續上上課，談談情，說說愛。
怪不得有個成語叫做“談情說愛。”
愛真的只能用來說。
這天陳明亮腦子有病，趁著午睡的時候來了一發午后運動。
只見一聲炮響，鳥盡弓藏。
征服感還是滿滿的。
小姑娘臉色紅潤，面帶桃花，白里透紅，粉中帶羞。
陳明亮就在床上朦朦朧朧的睡了一下午，晚上吃了一打生蠔才緩過勁來。
地產界的慘案仍在繼續。
陳明亮開發的小區周邊的房子都降價了，他們降了至少有3000，而陳明亮的地產公司居然一分錢都沒有降，而且尾盤賣的也不積極。
然而，事情還是找上門了。
因為就是他的樓盤不少都是期房，交房還要很長時間，現在隔壁的房價降了他們覺得劃不來，因此很多人吵著就要退房。
售樓小姐說：“我們這是保值房產，咱們小區的房子沒降價，這才說明您買值了呀。”
客戶不依不饒：“你糊弄鬼呢，你們的房子也沒蓋出花來，買房的時候，你們比別人便宜500快，現在一平米反倒貴了3000塊，100平下來就是30萬，啥人有這個家底呀，可以把三十萬隨隨便便打水漂，退房！退房！”
“退房可以，但是購房合同里寫明了，有違約金的。”
很多人打出陳明亮的名字開始拉橫幅了。
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