兩千三百七十六章釜底抽薪

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　　“國興同志講得很對，我們已經注意到這方面的問題了。

　　()現在金融市場主要由創業板和風險投資、三板市場、產權交易市場、債券市場、股指期貨、外匯市場組成，此外還有銀行、保險、投行、利率市場、樓市等等。對投資人來說，多層次金融市場的建立，將為我們提供更加豐富的投資品種，從根本上解決老百姓投資品種和投資渠道過于單一的問題。這意味著投資者將擁有更多的投資機會，和更多元的投資風格。我們國家金融市場的核心問題，將會面臨較大的轉變，也促使我們國家在金融方面的方針政策做出及時的調整。”

　　侯副總理不愧是學金融出身的，談起這方面的問題來是條條是道：“我認為，這種轉變是為在樓市、股市、銀行、匯市、債券市場、利率市場、期貨市場上尋找新的平衡點的問題。多層次的市場，多元化的風格，哪一個市場失衡，都有可能帶來整個金融系統的巨大風險。因此，這是今后相當長一段時期內，我國金融問題的根本所在。”

　　兩個人一個是學經濟的，一個是學金融的，在這一方面可以說有相當多的共同點，真要是深入的探討下去，沒有幾天的時間是談不完的。但今天穆國興來找侯副總理，并不是進行學術方面的探討，而是另有其他目的，趁著侯副總理喝茶的時間，穆國興說道：“侯副總理，我今天來找您主要是想就銀行信貸的問題和你溝通一下。”

　　“噢，國興同志有什么高見？”侯副總理放下茶杯繼續說道：“我也早就想和你就這方面的問題進行一下溝通了。”

　　穆國興說道：“我國的房價上漲速度這幾年大大加快，房地產市場明顯呈現過熱的跡象，尤其是經融風暴來臨的前一年。商業銀行房地產貸款增加額占新增貸款的比例竟然達到76，部分城市的房價甚至以兩位數的速度急劇上漲，這不能不引起我們的高度關注。”

　　侯副總理沒有講話，默默地聽著，就聽穆國興又說道：“隨著時間的推移，持續宏觀調控下的經濟調整周期身影已經越來越清晰，先前支撐房地產高速增長的前提條件正在逐漸消失，承載商業銀行房地產信貸快速擴張的客觀基礎已不存在。對這一趨勢性的改變，商業銀行要高度警惕房地產市場步入下行通道，可能引發的系統性風險。”

　　穆國興拿出了一份文件又說道：“這是京城市政府送來的一份報告，根據他們掌握的情況來看，問題還是很嚴重的，現在房地產開發在商業銀行的貸款比列竟然達到了80以上，這在世界范圍內都是非常少見的，也是違背經濟發展規律的。一旦房地產經濟泡沫破滅，對我們國家經濟發展的傷害是致命的。”

　　“國興同志在這方面有什么好辦法？”

　　“嚴格控制各商業銀行對房地產信貸方面的支持，采用一系列強有力的措施，把對房地產貸款的比列降下來。”

　　侯副總理點了點頭，他知道穆國興講的這些是存在的事實。如果中央對房地產市場進行嚴格的整頓，必然要導致房價的全面下跌，從而使得銀行的風險增大。這樣，銀行以抵押物設置的風險防線勢必會經受嚴峻的考驗。而這一切的根源就是，這幾年國內商業銀行對房地產企業貸款快速增長，所占整個貸款比重也在快速上升。

　　就目前的情況來看，房地產開發貸款主流是土地抵押貸款。而土地價格迅速下降，必然會讓土地抵押物價值下跌。這不僅把銀行信貸風險完全暴露出來，也會把銀行信貸風險無限放大。比如，一塊土地在高位時評估市值為1億元，銀行風險定價為60，這樣，房地產開發商就能夠從銀行獲得貸款6000萬元。但是當土地的價格下跌50時，這塊土地的抵押價值只是3000萬元，這時銀行信貸的風險就完全暴露出來。

　　最近有人放言，如果中央對房地產市場進行嚴厲的整頓，房價必然會下跌，房地產市場的風險一旦釋放出來，最先死的是銀行而不是房地產企業。這句話包含以下幾層的意思。一是只有在銀行信貸的支持下，房地產才能夠得以發展與繁榮。銀行絕對不能減少對房地產支持，因為房地產與銀行早就捆綁在一起，任何銀行支持的退出，受到傷害的首先是銀行自身。

　　二是盡管目前國內房地產市場出現了嚴重的泡沫，但銀行對房地產業的支持也不能減少，否則房價的下跌一定會先引起銀行的危機，并由銀行危機導致金融危機與經濟危機。

　　從當前房地產的銀行信貸風險來看，包括兩方面的內容。一方面是房地產開發的銀行信貸風險。監管部門對房地產開發商向銀行信貸，有嚴格的市場準入制度，比如，房地產開發商的自有資金必須在35以上，否則就不可能獲得銀行貸款；房地產住房預售只有在建筑房屋封頂之后才能進行等。

　　另一方面是房地產的個人按揭貸款的信貸風險。國家對此同樣有著嚴格的規定。很遺憾的是，由于國內房地產市場發展時間短、制度法規不健全，銀行信貸風險管理缺陷到處都有。再加上利益等方面的關系，銀行現在不敢也不愿意主動從房地產業退出，對國家的規定采取消極的應對，從而埋下了非常大的隱患。

　　侯副總理也很清楚，房價下跌對國內商業銀行的影響很大，首先受到重創的是房地產開發商。目前房地產開發商把銀行推到前臺的主要目的就是，希望政府不要改變目前的房地產政策及金融政策，更不要實行從緊的貨幣政策。司馬昭之心路人皆知，如果是這樣的話，那么我國的房地產市場又將回到以前老路。這實際上就是中央政府與眾多地產商進行的一場博弈，再加上各級地方政府由于賣地財政的緣故，在里面推波助瀾，使整個國家房地產市場的形勢越來越撲朔迷離。

　　在現代經濟社會當中，政府單靠行政命令是根本行不通的，必須充分發揮銀行和稅收的杠桿作用，而要想把全國的房地產市場降下溫來，銀行的作用無疑是至關重要的。

　　“國興同志，請你談一談，需要我們做些什么。”

　　“嚴格控制銀行對地產業的信貸支持力度，特備是對一些自有資金不足的房地產商更要提高信貸的門檻，最起碼要嚴格限制用土地進行抵押貸款，至于其他方面的問題，也只能慢慢來了。”

　　侯副總理明白，穆國興是在給這些房地產商們來了一招釜底抽薪，用土地抵押貸款是房地產商們解決資金最好的辦法，他們通常采用的辦法是，先用比較少的資金拍下一塊土地來，再通過各種運作炒高周圍的樓盤價格，最后他們手里這塊土地的評估價，就會遠遠高于之前的出讓價。

　　這個時候開發商們就可以通過一系列的運作，用這塊土地抵押貸款了，而貸來的款往往要高于原土地出讓價格的幾倍甚至十幾倍，這樣一來房地產開發商們手里就有了錢了，極可以利用建起來的樓房再向銀行貸款，又可以采取預售的方式回籠大筆的資金。

　　最后的結果就是樓房的價格越來越高，開發商們只需要拿出極少的資金，就可以達到謀取暴利的目的。一旦對房地產市場的整頓開始了，樓房的價格出現了下跌，最后受損傷的還是各家銀行，也必將給國家尚未成熟的金融市場帶來巨大的災難。

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