第396章 發現自己還是窮人
第二個高端商城先在哪一個城市開發，陳石對于這個問題，不僅僅是今天才開始思考。
他很早就深研了，只是不想告訴其它人，影響他們的判斷。
如今，張倩和自己的想法基本一致，決定說道：
“張總，城市選擇，那就按照你的想法去做吧，先看看申城有沒有土地，我理想中的土地面積不少于一千畝。
如果是一千畝用地，再加上我們選擇的地段較好，那樣我們至少得準備四百億的資金，甚至近千億資金。
當然，理想是美好的，不說一千畝地，申城如今想在市區拿出一片幾百畝的都難。”
目前申城的住宅用地都很貴，假如樓面價為一萬，可以推斷出一個平方米土地價格是20萬左右。
一畝住宅用地成交價，就是1334萬元左右。
具體價格要看規劃要求，范圍大概在1000萬到1500萬之間。
如果那些樓面價達到十萬元/平方，售價是十五萬以上的住宅用地，一畝住宅用地，成交價都破億元了。
相同地段，商業用地比住宅用地便宜不了多少，也有少數可能還會貴一些。
靜安區，樓面價普遍超過四萬元/平方；
浦東新區，樓面價也有三萬元/平方。
如果說，選擇楊浦區，樓面價高達六七萬一平方，住宅用地最終成交價，可能一畝地需要七八千萬元。
嘖嘖，真貴死。
所以，陳石想到這昂貴的土地，如果真有上千畝地，至少得四百億以上呀，今年真的掏不出來，貸款也貸不了這么多，他目前的資產都沒這么多。
臥靠！
現在發現自己窮了。
張倩也想不到老板要求那么多土地，在申城哪里找的到啊，集團也沒那么多錢啊。
如果是百來億，集團還能拿的出來。
不過她也不知道老板資金情況怎么樣難道有其他金庫？
正沉默著陳石皺眉頭說道：
“認真算一下，有點發愁啊現階段果然買不起上千畝地。而且估計也沒有那么一大片土地出讓。”
“是的，老板我們原來的計劃是，在申城購置一片三百畝地到五百畝的商業用地其實面積都算是非常大的了符合條件的，最近只有兩宗土地出讓。
就算我們計劃買一千畝地，只能買比較偏僻的位置了，而且不一定有那么大的面積。”張倩感覺幾百畝地的投資風險太大了。
以集團的實力目前來說，如果是投資幾十億做先進制造業，申城肯定很歡迎。
但如果投資幾百億搞房產，那就難說了。
賣地是一次性收入，賣給誰不是賣土地也很緊缺，每片土地的使用性質都是規劃好的。
如果是建地標建筑的話倒是有可能會變通一下。
小打小鬧，誰理你。
去年申城房地產開發投資為3709.03億元，比上年增長6.9％增速較上年回落1.3個百分點。
出讓土地面積為226萬平方也就四千畝地其中包括不少工業用地。
申城每年出讓多少土地都是有規劃的，不是想賣就賣那么簡單。
以老板的要求，不說一千畝地商業和住宅面積，還要求集中在一片，超過三百畝地都難拍賣得到。
目前政府掛牌的，近期拍賣的土地，只有兩宗面積超過二十萬平的。
一宗位于浦東新區，面積大概二十萬平的商業用地出讓，價格也不便宜，四萬一平。
另一宗位于徐匯區黃浦江南延伸段，WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內xh130C02等28個地塊，土地用途為屬于商業用地，面積為251300平方，起始價為230億元。
估計最終落價，能達到三百億元，平均一畝地就是一億多元。
如果只是做商城的話，面積肯定是足夠了。
土地性質已經確定為商業，就不能做為住宅用地。
“老板，在申城的話，三百畝地是非常大了，也足夠規劃商城了。
若是在蘇城，購置一千畝地非常難，必須得政府重新規劃出讓。”
“嗯，我這是陷入泥淖里去了。
申城那兩塊地，我們過段時間可以到實地考察下，如果不合適，就到蘇城吧。
城市選擇的事暫時這樣定下來。”買不到數百畝地，就算有出讓，目前也沒有那么多錢，陳石只能退而求次，三百畝地已經夠開發了。
拍賣土地，估計競爭對手不少。
還好申城那邊比較透明，只要資質符合，錢足夠，還是能拍賣下來的。
其他一些小城市，呵呵。
一些暗地里的交易內幕，張倩告訴過陳石不少，有錢還不一定能拍到。
”說說其它的吧。“
”好的。“
“高鐵和動車技術發展越來越快，未來很有可能向四五百公里時速發展，這是個趨勢，飛機的優勢越來越小，同時高速公路越來越發達。
我國由于人口多，城鎮縣城人口流出，最終會向超級城市集聚，一線城市房價會越來越高。”
張倩接著說了很多，陳石感覺她思路比較清晰，符合自己的戰略想法。
陳石琢磨了下她的話，問道：“你認為未來的人買房，主要看重什么”
地段是主要因素之一，這不用多懷疑。
很久以前，越是中心越好，都想往市中心靠攏。
最近十年，喜歡買地鐵房，學區房。
而這兩年，一線城市各家各戶普遍有車了，地鐵房倒不是主要考慮因素了，醫院遠一些也無所謂，畢竟不是每天看病，購物再遠一些都行，只要好停車。
為了孩子讀書，都在爭學區房。
如果沒有孩子上學，選擇自住的話，不是投資的話，偏向于環境好的，物業管理好的小區。
未來的話，可以猜測到一些。
綠色，低碳環保，智能，智慧化，便捷式等等。
這是大部分專家的說法，陳石有他自己的理解。
如果教育改革，小孩九年義務教育地方不與房子掛購，說不定學區房這個概念就不值錢了。
到時候，大家都有車了，生活條件要求高了，市中心那種停車難的地方不用考慮了，再中心又怎么樣，車位有限，天天搶車位。
地鐵房，可能看的不是很重，有些人根本不看重這個，畢竟有車不坐地鐵。
但如果車子多，交通堵塞，限號出行，對工薪族來說，地鐵房就很重要。
所以，出行、戶型、物業管理、環境，都是看得很重。
當然，這只是陳石的猜測。
與專家的想法，有些雷同。
未來，一切都有可能。
但以發展的眼光看問題，總能看出一些發展趨勢。
張倩看到老板在凝思，沉吟了下接著說：“住宅附近的配套設施吧，學校最重要，好的九年公立義務教育學校會帶動附近的房價。同一地段，好學校的學區房價格可能要貴一倍。”
“嗯，的確是吧。”陳石點頭，贊同她的說法。
這兩年的學區房很叼，價格高高在上。
而且公立學校不是企業想弄就給你弄的，一般企業影響不到政府的規劃。
“走吧，到工地去走走看看，我很久沒去了。”陳石建議說道，“小莊，你也一起去吧，安排一下車子。”
聽到囑咐的莊雪梅，應聲“好的”，然后趕緊通知老板的司機。
到工地，也要準備安全頭盔，手套，口罩和勞保鞋。