第四百四十五章 顧江的論調

“顧總在房產開發方面是專家，論到專業見識可比我們這些門外漢要深得多，還請顧總不吝賜教。”黃國誠很誠懇地說道　　事關切身利益，黃國誠自然是放下身段虛心請教，更何況他本身就不是那種頤指氣使的官僚。總的來說，黃國誠還是個喜歡干實事的人。

　　“賜教不敢當，我也是就事論事。”顧江也知道事關重大，略一謙遜，也就沒有什么客氣，開口道：“我聽黃區長這么說來，覺得這個項目最重要的一點，無非就是資金問題，只要資金問題可以保證，相對其他的就都是小問題了，可以迎刃而解，是吧？”

　　黃國誠點頭應是。

　　顧江繼續說道：“而對于一個房產開發公司來說，說實在的，實際上無論哪個房產公司都不會保有太多的固定自有資金。黃區長可以想見，幾乎是沒有房產公司是單吃一個項目的，往往是在開發過程中，一個項目還沒結束，便接連不斷地購買土地，然后再繼續上項目，只有這樣，才能保持良好的發展性。但是這樣一來，在這過程中，所用的資金都是具有強烈的流動性，使得基本上房地產企業的資金鏈都是繃得很緊，用拆東墻補西墻來形容也并不為過。因為無論是土地還是項目開發，所牽涉到的資金都是成千萬上億的，哪里會有房產公司有這么大的實力會統統吃下！我說句實話，就算是國內排名前幾的那幾個房產公司，他們的自有流動資金也不會太多，依靠土地儲備，擁有大量的可持續開發的土地才是他們最基本的戰略方針。”顧江說到這里略微一頓，想了一下才重新開口道：“基本上來說，我們房產公司搞地產項目開發，都是有那么一個套路，那就是幾乎是有三分之一靠得是銀行貸款，這部分貸款通常是以土地作為抵押，這樣就能獲得先期的開發資金；等到工程上馬之后，基建開始，那么另外三分之一則是靠的建筑公司墊付，畢竟造房子是一個比較長期的工程，中間涉及到眾多環節，譬如結頂和最終的驗收，我們不可能在驗收還沒通過之前，就把建筑款全部付清，因此這建筑尾款的拖欠也在情理之中。當然了，羊毛出在羊身上，而建筑公司多半也會拖欠一些材料建筑商的貨款，從而最大程度地減輕自己的負擔；到了這最后剩余的三分之一，才是我們自己的開發資金。”

　　聽到顧江此話，黃國誠頻頻點頭，深以為然。顧江的話說得非常明了，可以說已經是牽涉到了行業內的一些隱秘，雖然說這些東西如黃國誠這樣位置的人來說，也應該不算是什么大秘密，平時的工作中也多多少少有接觸過，也是大家心知肚明，但是顧江作為一個行業內的人，能當著外人的面這樣直白說出來，當中所蘊含的信任又自然不同。

　　“也因此…”顧江加重了語氣，說道：“對于黃區長所提的這個安置房方案，你們看到的是資金問題，而我所看到的，卻是這個資金投入能給我帶來多少收益的問題？”

　　“嗯？”黃國誠有些愕然。

　　“這就是雙方所處立場不同，因此考慮問題的重心也不同而已。”顧江解釋道：“商人做事，最本質的目的就是逐利。我們這么打個比方吧。就拿安置房項目來說，如果是房產公司自己拿來土地搞商業房產開發，土地投入三千萬，建筑投入七千萬，那就是一個億。這其中我的土地費用支出按照規定是可以分期付款，但是我在取得土地使用權之后便可以用土地向銀行貸款一千多萬，降低前期的開發成本；另外七千萬的建筑投資可以適當地欠款一千萬，這也是在情理之內的，那么我的實際投入也只有七千萬，甚至是不到七千萬，但是我這個項目所產生的利潤收益卻能夠保證超過百分之三十。而實際的操作中，我的整體投入還可以做到不到七千萬。因為房子結頂之后，只要拿到預售證，我就可以開始發售收回投資，這個過程只要一年的時間就夠了。只要預售效果好，幾個月的時間就可以收回大部分的投資甚至是全部，這樣，就可以更加緩解我的資金壓力。”

　　顧江對于房地產這行，確實是浸淫頗深，這番話說得順暢，可以說是毫不保留地道出了房產開發里的眾多彎彎門道，不但是韓易聽得入神，許多地方豁然開朗。黃國誠的表情更是精彩，簡直是有些目瞪口呆。

　　也是黃國誠剛剛上位，所接觸到的高層秘密還不多，想來黃國誠雖然說平時是有接觸到城建開發事宜，但也更多的是道聽途說，只是皮毛，哪里有顧江這行業大佬親口所言這么透徹。

　　“黃區長，我想請問一句，你們這安置房開發，應該是有限價政策的吧？”顧江微笑問道。

　　“是的。”黃國誠咽了一口唾沫，情不自禁地點頭，蹙著眉頭道：“安置房也可以算是市政民生福利項目，因此肯定是和市場有一定的區別。我們區里會議初步的決定是，這次安置房的全部開發價格控制在均價每平方米兩千二以內，這也是投標的主要內容之一。”

　　“這就是了。”顧江點頭道：“安置房的建筑項目，有區里的政策支持，這是有利的一個方面，如果參考正常的商業開發，可以減少各方面環節的審批手續，爭取了開發時間，也可以說是間接控制了開發成本。但是這次的情況有不盡相同，房產開發商相當于是代工開發，這些對于建筑投入沒有任何幫助。按照目前的市場價格來看，十七層的高層，全框架式結構，小區化環境，至少每平方米的造價要在一千五以上，而且區里要求的是營造高品質的小區，那么當然還有后期的生活輔助和基本的文體休閑設施以及物業管理等等都必不可少，再加上足夠優質的綠化，整體的投入不會少于一千八。區里的限價是兩千二每平方，也就是說中間只剩下將近四百塊錢的空間，相對于兩千二的造價，呵呵，連百分之二十的利潤都不到。而現階段松臺區的房價又是多少，這個…呵呵，不用我多說了吧？”

　　“這個…”黃國誠張口欲言。

　　“還有。”顧江輕一擺手，打斷黃國誠的話，“安置房既然從名義上來說是政府工程，那么從資金來源上來說，是有保證的。黃區長你可能也知道，建筑商對于各個時期的項目，也是層層分包的，所以，建筑欠款這方面，我們也需要考慮影響。不然的話，萬一碰上個二百五的包工頭，因為這工程欠款的事鬧起來，要是再被有心人利用，政府的臉面可就不那么好看了，就成了典型的好心辦壞事。”顧江沒有停頓，繼續說道：“最后就是這預售問題，安置房是屬于政府民生工程，是有特定的受眾，也就是僅限于舊城拆遷居民，那么也就是說，不到最后驗收完畢，想要按照既定的房產開發套路提早發售收回資金，那是萬萬不可能的！”

　　顧江一口氣說了這么一大堆，說完，端起前面的茶杯，好整以暇地輕啜了一口，然后把身子往椅背一靠，臉上帶著似笑非笑的表情。