第三百三十章 好復雜的關系
“哈，水總來了。（24小時不睡覺更新！）{閃舞}”陳明洛笑了一下，然后將楊吉兒介紹給水柔，“這位是我的師姐楊吉兒，省委桑書記的外孫女兒，這位是水柔，我的合作伙伴，公司負責人。
“水總你好。”楊吉兒跟水柔握了手，仔細看了她兩眼，就發現眼前這位生得一副好相貌，真可以說是禍國殃民級別的，比自己還要多了幾份成熟的嫵媚有這么一個女的最愛，他們兩個之間會不會有點兒什么特別的關系楊吉兒在這里泛起了熊熊燃燒的八卦之魂，水柔也在那里暗自打量楊吉兒，發現這位女孩子同陳明洛身邊的蕭瀟、柳輕眉是一個級數的美女，所不同的就是蕭瀟大氣淡定和藹，柳輕眉靈動天真輕靈，而這位楊吉兒似乎就狡黠了一些，一眼望過去就能夠感受到有些野蠻女友的氣息水柔心想，隨著陳明洛的年紀增加，他同社會接觸的層面也在增加，毫無疑問的，被他的特殊魅力所吸引的優秀女孩子也會變得越來越多，這倒真是一個問題剛才自己過來的時候，就發覺正在接受王鴻基培訓的售樓小姐們當中，很有幾個不時地掃一眼陳明洛，顯然是對他很有興趣假如她們知道陳明洛就是公司的大老板的話，怕是主動獻身來借此上位的人也不在少數吧三個人走到水柔的辦公室，坐下之后，就有秘書過來端茶倒水 隨便聊了兩句之后，陳明洛就問道，“水總，目前項目進行到哪一步了？
“已經申報了項目成果，估計沒有多大問題，現在我們正在辦理正式正式項目投資計劃，以及大配套證明。”水柔對陳明洛說道，“不過賬面上的資金已經花的七七八八了。
“資金不是問題。”陳明洛說了一句水柔現在最想聽到的話，大手一揮道，“不過要等幾天，我直接劃一個億過來，先頂著用。
雖然說陳明洛的手中不缺錢，但是因為答應了白胖子要在股市里面托幾天，所以最近半個月肯定是動不了，不過好在時間不長，水柔問明情況之后也很高興，畢竟不愿意找銀行來運作資金的話，公司本身的資金壓力會比較大，但是現在陳明洛突然賺了大錢，那么就沒有這方面的顧慮了 楊吉兒看了公司的投資分析之后，覺得挺過癮的，也不由得有些技癢起來，“我入一股如何？
“你要不怕給桑書記惹麻煩，入兩股都行。”陳明洛笑道 一聽這話，楊吉兒頓時就泄氣了，“那還是算了，省得我再挨批評，其實我媽那一關就不好過。
楊吉兒的母親桑青蓉也是副廳級的干部，陽朔市主管文化工作的副市長，就是因為她的關系，也不可能讓楊吉兒肆意妄為，參與到具體的商業運作當中，尤其是在一些比較敏感的公司中占有股份房地產開發公司的身份本來就比較敏感，牽扯到的資金流量也非常大，一旦出了什么問題，這都不好交代的，尤其是會讓人想到利益輸送幾個字上去 “其實吉兒的身份也是比較管用的，讓我們避免了不少麻煩。（24小時不睡覺更新！）”水柔忽然對陳明洛和楊吉兒說道，“以前我們也沒有想到，房地產開發的內幕居然如此深厚，好在這一次有省市領導的公開，事情才好辦了一些，否則的話真的很難插足陽朔的房地產開發市場。
水柔這么說，也是頗有一些感慨的，想要做這一行兒，肯定得熟悉其中的內幕和操作辦法，但是只有當自己進去之后，才發現這里面的真的是很黑 “我有個同學，搞過類似的開發，之前我曾經向他咨詢過。”水柔對兩個人說道，“他以前曾經做個一個項目，所以熟知其中的流程，給我不少幫助。
水柔那個同學的項目大小中等，首先第一步自然就是拿地當地的經濟狀況還行，平均年工資大概在一萬上下，當時買了三百畝地，總投標是六百萬左右，計劃建筑面積四萬五千平米那位同學自己沒有那么多資金，是幾個朋友湊起來的，他自己占了兩成的股份，當地拿下來之后，其實手里面基本沒什么錢了事實上除了一些大開發商之外，小開發商們至少有百分之八十都是這個樣子售樓部在圍墻修起的時候，就開始賣房了，操作一般是收兩萬定金，房子動工的時候簽合同。因為要規避一些政策，此時的售樓部的牌子寫的一般都是售樓咨詢中心等等，雖然是以咨詢為名，其實都是在開賣的很多買房的人其實是不懂這些的，政府方面為了拿回扣其實也是允許賣房子的，反正運作好了，基本上沒什么人來查，而且房子剛動工就能簽合同，包括政府部門和銀行方面都可以大開綠燈，估計也是為了GDP跟回扣建筑安裝方面，一般的工程施工隊承包了之后，必須把保證金打到項目部門，她同學的項目大概是收了一百五十萬保證金，這些錢就是開發的前期流動資金在土地拿下來到開工之前一共定出去了大概一百套房，每套收了兩萬定金，項目部的收入大概兩百萬左右，流動資金一共三百五十萬的樣子 “你們可能要問，這三百五十萬怎么能把四萬多平米的房子修起來？”水柔給兩個人解釋道，“這是一個很有技巧性的東西，我之前也一直不明白，聽他說了很多之后，這一次又在項目部門熟悉了一陣子后，才發現要做到這一點其實并不是很困難，關鍵是要跟政府和銀行關系搞好。
“首先，找當地政府相關部門的負責人，無論是請客、吃飯、打麻將變相輸錢，只要是有利于項目的事情，都可以去做。基本上，好象每個地方都有個招商引資辦，雖然我沒搞懂為什么修房子也成招商引資辦的事情，反正去搞房地產都是聯系招商局。招商局好像每年都有任務，去了后都挺熱情的，按他們說的話叫搞活地方經濟，以點帶面推動當地GDP的。”水柔說道，“反正說來說去招商局拿了黑錢后，就會給你一系列的優惠政策，比如說免除一定的費用，減稅等。只要跟政府方面搞好了關系，金錢關走通了，去各部門蓋章都會比較順利。甚至不用你親自去找他們，基本上是一個電話過去，等人去的時候，對方就都在辦公室等著了。
水柔跟兩人說了不少內幕，主要是溝通政府部門的事情至于以后的事情就好辦多了，因為政府部門溝通好之后就該找銀行了對于一般的開發商而言，銀行這關比較麻煩，因為他們一般最關鍵的是要把拍下來的土地拿去貸款，至于手續是挺麻煩的，國家政策對這部分管的比較嚴格，但是實際操作上其實也不難給銀行管事的人送了錢后，銀行跟當地政府和開發商玩些手段搞來搞去，又是評估又是擔保，吃來吃去，送來送去的，總之把貸款放出來了水柔的同學當時貸了七百萬的樣子，這樣項目部門手上的錢大概就有一千多萬就這樣，工程一期就可以開動了，一期工程特別重要，關系到開發商以后的經營由于項目部門手上有一千萬資金，一期工程的建安費不過是四百來萬，所以開發商就有六百多萬的資金節余了“由于政府擔保，很多費用其實是過后才交的，可以先欠著，那么開發商就用這六百多萬的節余來運作，大張旗鼓的宣傳，只要一期工程開始動了，百姓看這項目搞的那么夸張，就覺得開發商應該有錢，加上開發商有雇傭的專業營銷隊伍在鼓惑，買房的人連基礎都沒看到都開始買二期三期的房了，下定金的人會越來越多，這樣開發商就把房子修起來了。”水柔對兩個人說道 陳明洛聽了之后，也表示道，“聽說建安費是不用自己出的，工程施工隊承包了土建工程不但要打保證金過來，還需要一定墊資的，一般是墊到法定可以預售之后，多層是封頂就可以預售，高層是建到十層吧，其實拿到地后，開發商自己根本就不用花錢了。貸款是付后期的工程款和政府部門的各種稅費的，如果是小地方，能靠關系弄到大幅減免的話，貸款都可以不用，總而言之做房地產不是需要你有多少錢，但是你必須要有廣闊、深厚、強大的社會關系和良好的政府關系才行。
“這個情況，就是所謂的官商勾結？”楊吉兒聽了之后，覺得有些頭大，這里面情況復雜，真不是一天兩天能夠弄明白的，虧自己還是學經濟管理方面的，現在才知道學的東西一點兒用處都沒有，關鍵的時候頂不過人家強人的一句話管用 水柔笑道，“其實勾結不勾結倒是無所謂，關鍵是利益輸送，大家都是不見兔子不撒鷹，沒有好處的事情，不但不會去辦，還會找出很多借口來刁難你，就算是省長市長開了口，下面的人也能找一些小借口來給你使絆子的。
陳明洛聽了，就問道，“水總，這一次的事情，有沒有什么部門故意跟我們過不去的？
之前陳明洛并沒有想到這里面的問題如此復雜，自己的公司雖然是沾了桑明達的光，又有資金方面的優勢，可以說是厲害哄哄，但是具體到地方上這些大鬼小鬼門前，省委書記的話究竟管用不管用，確實也是一個問題就算是桑明達問起這事兒來，也不可能親自跑過去跟人家詢問，你們把事情辦得怎么樣了？桑明達不是那樣的干部，他說的照顧也就是宏觀意義上的，但是細節方面依然要走通各種關節，否則你以后開發的時間還長著呢，不可能每一次都指望有省委書記為你保駕護航吧如果是那樣的話，桑明達這省委書記的日子，也就干到頭兒了事實上很多人都不清楚房地產的運作，比如說你覺得蓋好了房子，開發商該賣房了吧，其實還是錯了開發商在開盤之前，一般都會搞個內部認購，至少一半兒以上的房子都給內部認購掉了，這個其實就是找人向銀行貸款買房，就是自己賣給自己，但也是變相把樓盤以市價賣給銀行，說白了就是產權變換一下，這銀行的錢就全進到開發商的腰包了真正想買房的老百姓，第一次幾乎沒有能買到心儀的房子，得到的答案基本都是已經賣掉了，然后過兩天告訴你說有人退房，其實這都是把內部認購的房子轉移到老百姓手里，鈔票再一次進入開發商的腰包你覺得開發商拿到錢了，就該去還銀行貸款了吧，這次還是錯了，開發商怎么會那么傻，進了口袋的錢還掏出來？開發商業協會用這些款子再去拿地，只要拿到土地，隨便哪個銀行都會乖乖地撅著屁股上門來求你繼續貸款如果你問銀行就這么傻？其實銀行就是這么傻開發商向銀行貸款拿地，是用土地做抵押的，現在房子都蓋好賣掉了，開發商就算還不了拿地的貸款，銀行對這筆爛帳也沒辦法，只能去找政府，政府就把這塊地再次出讓，拆遷，補銀行的爛帳所但凡成熟的開發商，都是擁有好幾個相對獨立的經濟實體，錢就這么轉來轉去，心情好就還貸款給銀行，心情不好就再說了楊吉兒跟著陳明洛在水柔這里坐了一下午，三個人聊得很開心，末了又一塊兒出去吃飯，雖然不是豪華酒店，卻是水柔在陽朔新開的一家羊蝎子館兒 華燈初上的時候，這里車子停了滿滿當當的，卻都是聞名而來的食客們。V